店舗・テナントビルの設計・空室対策・ビル管理までを行う、AZplus Owners スタッフブログ

2017/07/18

弊社がご提案できる事

こんにちは

AZplus Ownersのスタッフです。

暑い日が続いておりますね。

皆様体調など崩されていらっしゃいませんか？

AZplus Ownersを運営する、株式会社アドバンス・シティ・プランニングでは、

店舗ビルの設計実績が多くございます。

店舗ビルの設計実績はこちら＞＞＞

又、弊社の特徴は新築ビル（店舗ビル、オフィスビル）の企画・設計からテナントリーシング、
ビル管理まで一貫して御依頼頂ける事。

建物の設計をただ行うのではなく、事業収支計画、リーシング計画を行い、
早期満室化、建物を長く大事に使う事を考えたビルを目指して、
各部門の担当同志が協議を行いながら進めていきます。

もちろん、テナントビルの設計のみ、
リーシングのみ、管理のみのご相談も承っております。

『一度、ビル管理の見積もりを取りたい』といったご相談や
『この土地にどんな建物が建つの？』といったご相談等も承っておりますので、
お気軽にご相談下さい。




店舗ビル・オフィスビルのビルオーナー様情報サイト
AZplus Owners（アズプラス・オーナーズ）のＨＰはコチラ↓
http://azplusowners.jp/

お問合せフォームはコチラ↓
http://azplusowners.jp/contact/

お電話でのお問合せも承っております。
03-6891-2030　
OPEN 9:30～18：00 （土日祝休）

2017/07/14

AZplus Ownersを運営する、株式会社アドバンス・シティ・プランニングは店舗ビルの管理実績多数あります

こんにちは

AZplus Ownersのスタッフです。

AZplus Ownersを運営する、株式会社アドバンス・シティ・プランニングでは、

現在約220棟のビル管理を行っております。

都内を中心に、集合住宅からオフィスビル、店舗ビル（商業ビル）までを管理。


弊社の大きな特徴は『店舗ビル』『オフィスビル』を多数管理している事です。


『集合住宅』と『オフィスビル』『店舗ビル』の管理は大きく異なります。

例えば、住居やオフィスの場合、内装が整った状態で貸し出すのが一般的です。

対して、『店舗』の場合で『スケルトン』といって貸室の内装が何もない状態で貸し出す事が多く、

スケルトンの場合は、借主が内装工事を行います。



この『内装工事』は借主の好き勝手に工事をされないように、

賃貸借契約書にて、事前に図面等の書面で貸主の許可をとってから工事を進める事になります。

この時に様々な視点で確認を行う事が後々のトラブル回避の為にとても大切です。

もちろん、せっかく入居を決めて下さったテナントさんの商売の邪魔をしようという事ではなく、

入居頂いた後、貸主、借主だけでなく他の入居者や近隣の方ともトラブルが起きないように、

確認を行う事が大切です。




例えば、、、、、

　・エアコンの室外機の位置　（敷地内に収まっているか、音の問題は無いか）

　・看板のサイズや位置、取付方法

　・飲食店の場合、臭いや音の対策はできているのか

　・躯体に大きなダメージはないか

　・設備面で問題がないかどうか（他のテナントとの取り合い等）

　・元々ついていた点検口やＰＳ（パイプスペース）の扉が塞がれていないか。

　・開口部を追加で開けたいという要望をもらった際、構造や建築基準法的に問題はないかどうか

　・ゴミの出し方等の確認

　・建築基準法、消防法に抵触しないかどうか
　
　ｅｔｃ．．．．．



案件によって注意すべき点はケースバイケースですが、様々な視点でのチェックが必要です。

店舗の場合は特に、法規、建築、設備関連の知識はもちろんですが、

店舗ビル運営の経験・知識をもって確認を行う事がとても大切です。

店舗ビル、商業ビルの管理でお困りのビルオーナー様、

ご相談ごと等ございましたら、是非お声掛けください。



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2017/07/13

決まりやすい店舗物件

こんにちは

AZplus Ownersのスタッフです。

AZplus Ownersではビルオーナー様へのサービスはもちろん、

店舗物件の検索サイト、AZplus

にて店舗物件のご紹介を行っております。

出店をお考えのお客様からご希望条件を伺い、

お客様のニーズを伺っている訳ですが、、、、

店舗物件にも決まりやすい物件ってもちろんあります。

例えば、最近竣工した建物で、竣工前に複数申し込みが入り、満室になってしまったこちらの店舗ビル。




『角地』という敷地の優位性もありますが、

店舗ビルとして、とてもよく考えられた建物です。

前面がガラス張りで天井が高く、貸室のサイズも手ごろ。

又、飲食店舗に対応するべく、最初からダクトも完備。

敷地が狭いため、貸室も10坪前後と手頃なサイズの為、坪単価も相場よりは少し高め。

あっという間に決まってしまいました。

天井を高くとったり、前面ガラス張りにすると建築コストはかかるのですが、

その分、賃料に反映されたり、キレイなテナントさんに入って頂ける等のメリットがあります。

もちろん、敷地条件などによってマーケットも変わってきますので、

だた天井を高くすればよいという事でもありませんが、

店舗仲介をたくさんこなしていると、『このビルはすぐ決まるな～』というのがよくわかってきます。

我々は、ただデザイン性の高いビルを創るのではなく、満室になるビルを目指しています。


これから店舗ビルを建てるというビルオーナー様、是非是非ご相談下さい。




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2017/07/11

その原状回復、ちょっと待った！

こんにちは

AZplus Ownersのスタッフです。

AZplus Ownersではビルオーナー様へのサービスはもちろん、

店舗物件の検索サイト、AZplus

オフィス物件の検索サイト、AZplus　office　にて店舗物件、オフィス物件のご紹介を行っております。

もちろん不動産管理も行っておりますので、

不動産用語で言うところの、イワユル『元付』も『客付』も行っています★

本日はオフィスの空室対策のお話です。


テナントさんが退去される際、『原状回復』をテナント負担で行って頂くのが一般的です。

『借りたときの状態』に戻すのが『原状回復』です。

この『原状回復』って、次のリーシングを行う上でとっても大切。

『原状回復』の際に何も考えないで、ただ借りたときの状態に戻すと、
せっかく工事をしたのに、『なかなか決まらない貸室』になる可能性があるという事です。


最近ご案内をしたオフィスでは、

元々住居だった為、トイレがユニットバスになっていたものを、

原状回復を機会にユニットバスを撤去し、新しいトイレと洗面台を設置されていました。

もちろん、前テナントの義務は『借りたときの状態』に戻すことなので、

水周りを新しくする事で原状回復以上にかかった費用は貸主負担になりますが、

住居っぽさが残っていた貸室がオフィスらしい内装になり、すぐに決まりました。


もちろん毎回バージョンアップを行う必要はありませんが、

『原状回復』のタイミングはビルの空室対策を行う上で良いチャンスです。

テナントが退去予定で、これから『原状回復工事』を行うビルオーナー様、

内装会社（原状回復工事業者）に言われたまま工事を行うのではなく、

今のマーケットやトレンドに合わせ、内装や設備を見直してみるのもオススメです。

もちろん、いくらでも出せるなんて方でない限り、費用対効果を含めた検討が必要です。

AZplus Ownersを運営する株式会社アドバンス・シティ・プランニングでは、

賃貸管理はもちろん、エンドのお客様への物件紹介も行っておりますので、

ニーズをよくつかんだイ内装（原状回復）のご提案も可能。

オフィスビルの空室対策でお困りのビルオーナー様、

ご相談ごと等ございましたら、お気軽にAZplus Ownersまでご連絡ください　★


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2017/07/07

真夏の内覧

こんにちは

AZplus Ownersのスタッフです。


暑い日が続いていますね。

オフィスのご案内の場合は移動中は大変ですが、

オフィスの中はエアコンがついている事が多いので、

外の暑さに比べて、貸室の中が涼しいと、いつもよりゆっくりご覧になって頂けるというメリットもございます。

ただ、店舗の場合は、スケルトンですエアコンがない事がほとんどですので、

お客様と汗を流しながら内覧という事も。

特にガラス張りのスケルトン、南向き、、、、、外より厚くなります。まさにサウナ！

最近、水筒の持参を始めましたが、これが効果◎

こまめな水分補給にとっても役にたっています。

夏もこれからが本番、皆様も暑さ対策をしっかりとって暑い夏を乗り切りましょう★


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2017/07/06

店舗ビルを建てる前に

こんにちは

AZplus Ownersのスタッフです。

最近、これからビルを建てるというビルオーナー様より、
テナント募集や管理のみのご相談をお受けする事も多くなってきました。

弊社は商業ビルの設計からビル管理、テナント募集までを行っておりますが、
もちろん、設計は他の会社さんで、ビル管理、テナント募集のみでのご相談も可能です！

ただ、特に新築の店舗ビルの場合は、
計画の段階でご相談を頂きたいです。

というのも、計画の段階であれば、
後からでは変えられない又は変えるのに費用が大きくかかるような設備や仕様を
アドバイスさせて頂く事ができます。

例えば、飲食店を入れたいのに、設備容量が足りなくてそもそも飲食店が入れられなかったなんて事にならないように、
建物の計画段階であれば、最初から必要なスペックを入れておいたり、
アプローチの計画や天井高等、テナント募集を行った際に決まりやすい仕様にしておく事も大切です。

テナント募集のみも承っておりますので、何かございましたら、是非ご相談ください。


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2017/06/27

エントランスリニューアル　完成写真

こんにちは

AZplus Ownersのスタッフです。

こちらのブログでご紹介しました、

文京区のオフィスビルのエントランスリニューアルの完成写真★

大きくイメージが変わりました★★★

BEFORE、AFTERで紹介します！


↑BEFORE


↑AFTER

エントランスのメイン写真。
入口の扉を入ってすぐの郵便ポストの位置を変え、
真っ白な壁と間接照明で高級感を演出。
ビル名も変わる予定の為、変更後、オシャレなサインを掲示する予定です。


↑BEFORE


↑AFTER

エントランスにあった古臭い新聞受け。真っ黒なものに変更し、オシャレなサインを掲載。
シックなイメージに変わりました。


↑BEFORE


↑AFTER

建物入口部分も門型のオシャレなデザインに。
こちらもビル名変更後、オシャレなサイン版を設置予定。




↑少しわかりにくいですが、EV内部もシートを貼り替え、高級感のあるイメージとなりました。


エントランスはビルの顔。

デザインをを変えるだけで、かなりイメージがかわります。

５室の空室も残り２室となりました。

満室化まで間もなくです！！！！


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2017/06/23

エントランスリニューアル計画④

こんにちは

AZplus Ownersのスタッフです。

こちらのブログで何回かご紹介してきました、

文京区のオフィスビルのエントランスリニューアル。

今週、ついに完成しました～

ちらっと、写真をアップ。



見違えるほどオシャレな空間になりました！

詳細はまた来週レポートしますので、お楽しみに＾－＾！！！


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2017/06/20

店舗ビルの『看板』について

こんにちは

AZplus Ownersのスタッフです。

本日は店舗のリーシングの際の共用部のお話。

店舗をテナントさんに賃貸する際によくトラブルになるのが、『看板』

店舗を出店される方は
できるだけ大きなものを出して宣伝効果を図りたいという御要望を多く頂きます。

対してビルオーナー様からは、
看板をどんどん出されて、無秩序な看板ビルにしたくないという御要望を頂く事が多いです。

看板はある程度ビル側（オーナー側）でルールを決めておかないと、
テナントさんは好きに出してしまい、雑居ビルのようになってしまって、
上階のオフィスが決まらない、、、、なんて事も多くございます。

又、１階だけが店舗というビルであれば、そのテナントとだけ話を行えばよいのですが、
複数の店舗が入っている場合、
ルールをきちんと決めておかないと、A社に共用部に出された看板の撤去をお願いしても
『B社やC社も出しているじゃないか、、、、』等という話になりかねません。

ビルの見栄えもありますが、共用部に置かれた看板などは避難経路の邪魔となり、
消防法に抵触してしまう事もあるんです。

又、きちんとルールを決めていても、勝手に看板を出されてしまい、
注意もしないまま放置しておくと、あっという間に雑居ビルになってしまいます。
何年も出していた看板を途中から注意してもテナントもなかなか撤去してくれない事が多いです。

もちろん、テナントさんにとってはご商売上、看板は大切なもの。
ご商売に必要な看板スペースは確保してあげないと、
賃貸募集を行ってもなかなか決まらないという事になりかねません。

店舗ビルを計画、運営する上で大切な看板の計画。
きちんと計画し、ルールを決める事が本当に大切です。

新築する場合やテナントが入れ替わる際は、
ルールをきちんと仕切りなおす良いタイミング。

テナントビル管理を含めご相談にのっておりますので、
店舗ビル経営、運営、管理等で何かお困りの事等ございましたら、お声掛けください。


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2017/06/19

エントランスリニューアル計画③

こんにちは

AZplus Ownersのスタッフです。

先日もこちらのブログでご紹介しました、
文京区のオフィスビルのエントランスリニューアル計画。

オフィスビル、エントランスリニューアル計画＞＞＞

エントランスリニューアル計画② ＞＞＞


間もなく完成に向けて、
工事もかなり進みました！

完成前に少しご紹介！！！



↑塗装も進み、明るい雰囲気に。これから間接照明が入ります★



↑エレベーター前もすっきり明るくなりました



↑塗装が済んで、古臭いイメージが一新。
　新聞受けはこれから新しくオシャレなものがつきます！



↑ビルサインも。
　来年ビル名が変更予定の為、カッティングシートで簡単なものを設置。



↑エレベーター内部もシートを貼り替えてオシャレなイメージに一新★



↑誘導灯も古臭いものから新しくコンパクトなものに変更。
　こういう細かいところがとても大切★
　

今週完成予定で工事もだいぶ進んでいます。

またこちらでレポートします！！！


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