9月に入りました☆

こんにちは

AZplus Owners
のスタッフです。

9月に入って、今年は雨が多くあっという間に秋の予感。

9月~11月はテナントビルの賃貸はうごきやすい時期です。

というのも、年末年始、真夏は内覧が減ったりと動きが少ない時期なんです。

夏も終わって、テナントリーシングはこれから動く時期。

出来る限り空室を減らさなければなりません。

特にここの所、オリンピックの効果もあってか、空室がかなり減ってきました。

これからテナント募集をされるビルオーナー様、是非ご相談下さいませ。



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お盆も営業しています!

こんにちは

AZplus Owners
のスタッフです。

世の中お盆休みですね。

通勤電車もとってもしていました★

AZplus Owners を運営する株式会社アドバンス・シティ・プランニングは、

お盆も営業しております。

もちろん、夏休みは順番にとっておりますのでご心配なく^-^!

テナントビルの管理見積もりやテナントビルの設計のご相談、

なかなか次の店舗(テナント)が決まらなくて困っているという空室対策まで、

テナントビル運営で何かご相談ごとがございましたら、是非お声掛けください。



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テナントビル管理

こんにちは

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のスタッフです。

暑い日が続いておりますが、皆様いかがお過ごしでしょうか。

夏は何故だか冷房が壊れる、、、、冬は何故か暖房が壊れる。

とっても不思議ですが、お休みに入る時に限ってこういう事って多発するんです。

弊社のビル管理では、24時間体制での緊急対応業務等を行っています。

弊社に限らずですが、ビル管理会社に管理を依頼するメリットは、

テナント対応を任せられるという事が一番大きいかもしれません。

設備等の故障はもちろん、賃料滞納のトラブル等、

テナント対応を全部自主管理で行っている大家さんもいらっしゃいますが、

本業で別のお仕事をされているビルオーナーさんですと、なかなか大変な事ですよね。

ビル管理のご相談やお見積り依頼等何かございましたら、

是非お気軽にご相談下さい。


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ビルの名前を考える

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のスタッフです。

弊社では新築ビルの設計にも多く携わっているのですが、

新築ビルを建てる場合、当然ながら『ビル名』も考えなければなりません。

このビル名って意外と頭を悩ますものです。

よくあるビル名のつけ方ですと、

①地名を入れる

  例えば、『西麻布ビル』等、地名を入れるタイプのネーミング。
 最近では『NISHIAZABU BLDG』等、アルファベットでオシャレび見せている所も多いですね。 

②オーナー様のお名前や社名を入れる 
 ビルオーナー様が『佐藤』様であれば『佐藤ビル』や①と組み合わせて、
 『西麻布佐藤ビル』や、社名であれば『西麻布アドバンスビル』等、
 ビルオーナー様のお名前や社名を入れるケースも非常に多いです。
 最近は、お名前をダイレクトに入れるのではなく、
 頭文字をとって、『西麻布Sビル』等が多いでしょうか。

③造語
  弊社の企画でいうと 『COCOFLAT』シリーズ等は、
  この造語系ですね。
  ビルに合わせて新しいネーミングを考えるもの。
  これが一番難しいかもしれません。

その他、地名の数字を入れるビル等も多いですね。
例えば弊社の住所であれば、西麻布1-7-9なので、
この住所でビル名をつけるならば、『NISHIAZABU179BLDG』といった所でしょうか。

ビル名はテナント誘致にはあまり大きくは影響はしませんが、
あまり個性的すぎるネーミングをつけてしまったり、
(たまにビックリするようなビル名ってあります)
店舗やオフィスビルなのに『ハイツ○○』や『○○フラット』等、
住居のようなビル名は、
入居のタイミングで躊躇されてしまう事もなくはありません。

テナントビルの名前って毎回本当に難しいのですが、
何十年も使うものですので、じっくり考えてみる事が大切です。


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床面積を最大限広くするだけが提案ではありません

こんにちは

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のスタッフです。

テナントビルの企画・設計からテナント誘致、テナントビル管理までのサービスを
一貫してご提案できる弊社には、様々なテナントビルのご相談を頂いております。

不動産会社はついつい『床面積をどれだけとるか』という事ばかりに目がいきます。

床面積をできるだけ最大限にとって、賃料収入を最大化するという考え方です。

もちろん、この考え方で、賃料を最大化させられるケースもありますが、

賃料(坪単価)って建物の計画やデザインによって大きく変わるんです。


簡単な事例をご紹介しますと、

都心の商業地で敷地に最大限のプランで、

延床面積を最大にとると、1フロア50㎡程の8フロアまで取れます。

所が天井高があまり取れず、元々狭い貸室がより狭く感じる空間に。


これでは、坪単価ものびませんし、

新築時はまだ『新築』という事で入居してくれるかもしれませんが、

空室になった時に決まりにくい貸室になってしまいます。


弊社では、7フロアで天井高を確保できるプランもご提案致します。

天井高を確保し、シンプルでオシャレなインテリアデザインとする事で、

坪単価をあげ、リーシング時に決まりやすい貸室とし、

総額の賃料収入は実は7フロアの方がとれ、

決まりにくい貸室をつくって空室期間が長くなるよりも、

『決まりやすい貸室』を作り、低い空室率を保つ事も収益UPにつながります。

もちろん敷地条件等によって回答はさまざまですが、

床面積を最大限にとることだけが、ベストな回答ではないと我々は考えています。

建物の設計だけでなく、その後の運用も考えてご提案致しますので、

これからテナントビルを建てる事をご検討されているビルオーナー様、

是非お気軽にご相談下さい。


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弊社がご提案できる事

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のスタッフです。

暑い日が続いておりますね。

皆様体調など崩されていらっしゃいませんか?

AZplus Ownersを運営する、株式会社アドバンス・シティ・プランニングでは、

店舗ビルの設計実績が多くございます。

店舗ビルの設計実績はこちら>>>

又、弊社の特徴は新築ビル(店舗ビル、オフィスビル)の企画・設計からテナントリーシング、
ビル管理まで一貫して御依頼頂ける事。

建物の設計をただ行うのではなく、事業収支計画、リーシング計画を行い、
早期満室化、建物を長く大事に使う事を考えたビルを目指して、
各部門の担当同志が協議を行いながら進めていきます。

もちろん、テナントビルの設計のみ、
リーシングのみ、管理のみのご相談も承っております。

『一度、ビル管理の見積もりを取りたい』といったご相談や
『この土地にどんな建物が建つの?』といったご相談等も承っておりますので、
お気軽にご相談下さい。




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AZplus Ownersを運営する、株式会社アドバンス・シティ・プランニングは店舗ビルの管理実績多数あります

こんにちは

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のスタッフです。

AZplus Ownersを運営する、株式会社アドバンス・シティ・プランニングでは、

現在約220棟のビル管理を行っております。

都内を中心に、集合住宅からオフィスビル、店舗ビル(商業ビル)までを管理。


弊社の大きな特徴は『店舗ビル』『オフィスビル』を多数管理している事です。


『集合住宅』と『オフィスビル』『店舗ビル』の管理は大きく異なります。

例えば、住居やオフィスの場合、内装が整った状態で貸し出すのが一般的です。

対して、『店舗』の場合で『スケルトン』といって貸室の内装が何もない状態で貸し出す事が多く、

スケルトンの場合は、借主が内装工事を行います。

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この『内装工事』は借主の好き勝手に工事をされないように、

賃貸借契約書にて、事前に図面等の書面で貸主の許可をとってから工事を進める事になります。

この時に様々な視点で確認を行う事が後々のトラブル回避の為にとても大切です。

もちろん、せっかく入居を決めて下さったテナントさんの商売の邪魔をしようという事ではなく、

入居頂いた後、貸主、借主だけでなく他の入居者や近隣の方ともトラブルが起きないように、

確認を行う事が大切です。




例えば、、、、、

 ・エアコンの室外機の位置 (敷地内に収まっているか、音の問題は無いか)

 ・看板のサイズや位置、取付方法

 ・飲食店の場合、臭いや音の対策はできているのか

 ・躯体に大きなダメージはないか

 ・設備面で問題がないかどうか(他のテナントとの取り合い等)

 ・元々ついていた点検口やPS(パイプスペース)の扉が塞がれていないか。

 ・開口部を追加で開けたいという要望をもらった際、構造や建築基準法的に問題はないかどうか

 ・ゴミの出し方等の確認

 ・建築基準法、消防法に抵触しないかどうか
 
 etc.....



案件によって注意すべき点はケースバイケースですが、様々な視点でのチェックが必要です。

店舗の場合は特に、法規、建築、設備関連の知識はもちろんですが、

店舗ビル運営の経験・知識をもって確認を行う事がとても大切です。

店舗ビル、商業ビルの管理でお困りのビルオーナー様、

ご相談ごと等ございましたら、是非お声掛けください。



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決まりやすい店舗物件

こんにちは

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AZplus Ownersではビルオーナー様へのサービスはもちろん、

店舗物件の検索サイト、AZplus

にて店舗物件のご紹介を行っております。

出店をお考えのお客様からご希望条件を伺い、

お客様のニーズを伺っている訳ですが、、、、

店舗物件にも決まりやすい物件ってもちろんあります。

例えば、最近竣工した建物で、竣工前に複数申し込みが入り、満室になってしまったこちらの店舗ビル。

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『角地』という敷地の優位性もありますが、

店舗ビルとして、とてもよく考えられた建物です。

前面がガラス張りで天井が高く、貸室のサイズも手ごろ。

又、飲食店舗に対応するべく、最初からダクトも完備。

敷地が狭いため、貸室も10坪前後と手頃なサイズの為、坪単価も相場よりは少し高め。

あっという間に決まってしまいました。

天井を高くとったり、前面ガラス張りにすると建築コストはかかるのですが、

その分、賃料に反映されたり、キレイなテナントさんに入って頂ける等のメリットがあります。

もちろん、敷地条件などによってマーケットも変わってきますので、

だた天井を高くすればよいという事でもありませんが、

店舗仲介をたくさんこなしていると、『このビルはすぐ決まるな~』というのがよくわかってきます。

我々は、ただデザイン性の高いビルを創るのではなく、満室になるビルを目指しています。


これから店舗ビルを建てるというビルオーナー様、是非是非ご相談下さい。




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その原状回復、ちょっと待った!

こんにちは

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のスタッフです。

AZplus Ownersではビルオーナー様へのサービスはもちろん、

店舗物件の検索サイト、AZplus

オフィス物件の検索サイト、AZplus office にて店舗物件、オフィス物件のご紹介を行っております。

もちろん不動産管理も行っておりますので、

不動産用語で言うところの、イワユル『元付』も『客付』も行っています★

本日はオフィスの空室対策のお話です。


テナントさんが退去される際、『原状回復』をテナント負担で行って頂くのが一般的です。

『借りたときの状態』に戻すのが『原状回復』です。

この『原状回復』って、次のリーシングを行う上でとっても大切。

『原状回復』の際に何も考えないで、ただ借りたときの状態に戻すと、
せっかく工事をしたのに、『なかなか決まらない貸室』になる可能性があるという事です。


最近ご案内をしたオフィスでは、

元々住居だった為、トイレがユニットバスになっていたものを、

原状回復を機会にユニットバスを撤去し、新しいトイレと洗面台を設置されていました。

もちろん、前テナントの義務は『借りたときの状態』に戻すことなので、

水周りを新しくする事で原状回復以上にかかった費用は貸主負担になりますが、

住居っぽさが残っていた貸室がオフィスらしい内装になり、すぐに決まりました。


もちろん毎回バージョンアップを行う必要はありませんが、

『原状回復』のタイミングはビルの空室対策を行う上で良いチャンスです。

テナントが退去予定で、これから『原状回復工事』を行うビルオーナー様、

内装会社(原状回復工事業者)に言われたまま工事を行うのではなく、

今のマーケットやトレンドに合わせ、内装や設備を見直してみるのもオススメです。

もちろん、いくらでも出せるなんて方でない限り、費用対効果を含めた検討が必要です。

AZplus Ownersを運営する株式会社アドバンス・シティ・プランニングでは、

賃貸管理はもちろん、エンドのお客様への物件紹介も行っておりますので、

ニーズをよくつかんだイ内装(原状回復)のご提案も可能。

オフィスビルの空室対策でお困りのビルオーナー様、

ご相談ごと等ございましたら、お気軽にAZplus Ownersまでご連絡ください ★


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真夏の内覧

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暑い日が続いていますね。

オフィスのご案内の場合は移動中は大変ですが、

オフィスの中はエアコンがついている事が多いので、

外の暑さに比べて、貸室の中が涼しいと、いつもよりゆっくりご覧になって頂けるというメリットもございます。

ただ、店舗の場合は、スケルトンですエアコンがない事がほとんどですので、

お客様と汗を流しながら内覧という事も。

特にガラス張りのスケルトン、南向き、、、、、外より厚くなります。まさにサウナ!

最近、水筒の持参を始めましたが、これが効果◎

こまめな水分補給にとっても役にたっています。

夏もこれからが本番、皆様も暑さ対策をしっかりとって暑い夏を乗り切りましょう★


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プロフィール

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Author:AZplus Owners
不動産・建築設計会社である株式会社アドバンス・シティ・プランニングが運営するWEBサイト、AZplus Owners(アズプラス・オーナーズ)のスタッフブログです。東京都内を中心に店舗ビル・オフィスビル運営に特化したサービスを行っております。空室対策、ビル管理のお見積り、建物の企画・設計(テナントビルの設計)のご相談等、オーナー様のテナントビル運営を幅広くサポート致します。

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