排水管高圧洗浄・高架水槽の清掃

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こんにちは
AZplus Ownersのスタッフです。

先日、ビルオーナー様からのご依頼で、
『排水管高圧洗浄』と『高架槽清掃』を実施致しました。

ご依頼頂いた建物はテナント(事務所)が2つ入居されていて、
テナント数も少ないため、貸主様で自主管理を行っており、
弊社では賃貸の募集とビル清掃のみを請け負っている建物です。

ビルオーナー様は、数年前に大規模改修等も行われ、
入居テナントさんに気持ちよく使って頂く為に
建物をキレイにする事を心掛けている方です。

ただ、ビルは既に築40年を超え、見える所以外のメンテナンスも必要。
今回は普段は見えない所の清掃です。

排水管高圧洗浄は、その名の通り建物の中に隠れていて普段は見えない排水管の洗浄。
排水のトラブルの原因は主に排水管の詰まりです。
普段は見えない排水管も年月と共に汚れていき、
徐々に徐々に管の内側に汚れや油がこびり付き、これによって最後は詰まってしまいます。

これを防ぐために、ビルによって期間も変わりますが、
定期的に排水管高圧洗浄を行う事が大切です。

そして、高架水槽の清掃。
こちらは給水のお水を貯めておくタンクの清掃。
安全なお水をテナントさんに供給する為に、
1年に1回、ビルオーナーが実施する清掃です。

建物のメンテナンスは見える所以外も多々必要です。
何だか人間と似ていますね。
建物を長生きさせる為には、
外見をキレイに若々しくするのと同時に、
内部から健康でいる為のメンテナンスが必要です。

弊社ではビルを長く安全に使って頂く為、
ビル管理、大規模改修等のご相談も承っております。

お困りの事やご相談事等ございましたら、お気軽にご相談下さいませ。


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http://azplusowners.jp/

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OPEN 9:30~18:00 (土日祝休)

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区分所有の店舗物件やオフィス物件の賃貸募集について

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こんにちは

AZplus Ownersのスタッフです。

弊社に賃貸募集のご依頼を頂く物件で、
『区分所有』の店舗物件やオフィス物件等をお預かりするケースがございます。

その際、オーナー様にお願いしたい事の1つが、
必ず管理規約や細則をご準備頂くこと。

区分の物件の場合は、
貸室のオーナー様の意思だけでは決定できない事が多くございます。

・看板のスペース、またその費用
・業種の制限があるかどうか
 業種に関して理事会の承認が必要な場合は、どのくらいの期間がかかるのか
・引越しの曜日等が制限があるかどうか
・営業日、営業時間の制限があるかどうか

等は、
予め契約の前、できれば内覧の段階で、入居検討のテナントに伝える必要があります。

管理規約・細則以外でも貸室の募集にあたって必要な情報は
全てご提出頂く事がとても大切になります。

賃貸募集をお考えの貸店舗、貸事務所をご所有のオーナー様、
何かございましたら、是非ご相談ください。


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募集の工夫 ~お客様にきちんと物件の特徴を伝える~

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こんにちは
AZplus Ownersのスタッフです。

テナントビルの賃貸募集をされているビルオーナー様から、
『なかなかテナントが決まらない』という事で、
弊社でも募集をできないかという御相談のご連絡を頂く事が多くございます。

物件が決まらない理由には、
『募集物件の条件が周辺相場にあっていない』 『設備スペックが足りていない』
『エンドのお客様に情報が届いていない』 『情報が届いていても物件の特徴がきちんと伝わっていない』等、
様々な理由があげられます。

1つ1つクリアにしていって進めていきますが、
今回は、『エンドのお客様にきちんと物件の特徴を伝える』ことに
重点をおいてお話をしたいと思います。


弊社で運営しております店舗物件、オフィス物件の検索サイト、
AZplusAZplus office

エンドのお客様より、有り難い事にたくさんのお問合せを頂いております。
お客様よりよく『サイトの情報が非常にわかりやすくて見やすい』というお言葉を頂きます。
ホームページを立ち上げる際にエンドユーザー様にとっての『見やすさ』を
徹底的に考えて作った為、こういうご意見を頂くと大変嬉しく思っております。

詳細ページはこのように掲載↓↓↓

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ただ1階の物件がいいと言っても、
間口が広いのか、天井は高いか、周りにはどんなものがあるのか等、
気にされるポイントは出店される方それぞれ異なります。

AZplusでは、物件の概要説明はもちろん、
写真や物件の特徴の説明に力を入れていますので、
お客様の方である程度ご自分の希望条件に合わせて、
物件を選んで頂いて内覧に至る事が多いです。

例えば、『年配のお客様が多い為、1階であれば段差の少ない物件、
EVがあれば空中階もOKだが、アプローチに段差の少ない物件』という事で
ご希望を頂いた際に、写真を複数掲載しておりますので、
ある程度、お客様の方で厳選して頂けます。
物件は全て営業スタッフが現地を確認しておりますので、
お客様からお電話を頂けばお応えする事も可能。

又、お客様や他協力会社に配布する紙媒体での募集図面も同じように力を入れております。
インターネットの普及で情報が流通している昨今では、募集図面の造り方も非常に工夫が必要です。

写真の掲載はもちろん、お客様からよく頂くご質問や特徴等についても詳細を記載する等、
物件の良いところや特徴が、資料だけである程度お客様に伝わるように工夫をしております。

ひと昔前の、白黒の物件情報ですと、
現地に見に行くまでどんな物件かよくわからないという事が多くあったのですが、
内覧して頂いたのに箸にも棒にもひっかからないという事がないように、
なるべく正確に伝わるように心がけています。

又、余談ですが、最近のカメラはとても高性能。
広角のカメラで撮影し、実際の物件よりもあまりにもよく映ってしまうと、
内覧にいらした際に『写真の方がよかった・・・・』という悲しいご意見もあるようです。
AZplusではあえて、あまり性能の高すぎるカメラでは撮影せず、
実際の物件の特徴がお客様にきちんと伝わるように心がけて撮影しております。
逆に物件に弱点があった場合にはその弱点もしっかり掲載しています。

きちんと物件情報を伝える事で、
よりニーズにあった物件情報をお客様にお届けする事が大切です。

『入居テナントがなかなか決まらなくて困っている』というビルオーナー様、
是非一度AZplus Ownersまでご相談下さい。




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『建築基準法上の建物用途』について

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こんにちは

AZplus Ownersのスタッフです。

本日は、『建築基準法上の建物用途』についてご説明します。

建物を建てる際に、建物それぞれに、
建築基準法上の『住宅』『事務所』『飲食店舗』『工場』等、
予め用途を決めて申請をします。

その為、例えば『事務所』で用途を申請されている貸室を
『飲食店舗』で賃貸する際には、用途変更を行う必要が出てきます。
ただ、貸室が100㎡以下で用途変更が必要のないケースもございます。

ここまでは、ビルオーナー様もご存知の事が多いのですが、
本日は、100㎡以下でも用途変更が必要だった事例についてご説明します。

新築の建物で貸室の面積が1フロア約90㎡3フロアで、
建築基準法上の用途が、

 1階 90㎡ 飲食店舗
 2階 90㎡ 事務所
 3階 90㎡ 事務所

となっており、1階は飲食店舗が入居し、2階も飲食店舗に。
2階は100㎡以下で用途変更は必要ありませんでしたが、
最後に残った3階の『事務所』用途の貸室は、
『飲食店舗』から借りたいという申出があった場合、
用途変更をせずに貸せるのでしょうか?

貸室の面積が100㎡以下だから用途変更は必要ないのでは?と考えられそうですが、
こちらの建物のある区の区役所(建築指導課)に確認をした所、
2階を飲食店舗として貸す際には用途変更は必要ありませんが、
用途が変わる面積の合計が100㎡を超える場合は、用途変更が必要という回答でした。
つまり、3階を飲食店舗として貸す場合には用途変更が必要という事です。
このあたりの判断は地域(役所)によっても異なるようです。

詳細な条件や地域(役所)によって判断が異なる事もある為、
あくまでも1つの事例でのご紹介ですが、
現状の用途と異なる業種のテナントに貸室を貸す場合、
契約の前に一度確認をしてみる事が大切です。


弊社ではリーシング(賃貸募集)はもちろん併せて一級建築士事務所の為、
賃貸募集の際の用途変更等のご相談も可能です。


これから賃貸募集をお考えのビルオーナー様、
テナントビルの新築、建替え等をお考えのビルオーナー様、
ご相談ごと等ございましたら、是非お声掛けください。



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AZplus Owners コラムまとめ

これまでにご紹介いたしました、ビルオーナー様向けのコラムの一覧をまとめてみました。
これからビルを建てるビルオーナー様、現在テナントビル運営をされているオーナー様、
是非ご参考になさって下さい。



■弊社設計の店舗・事務所ビル『アポラン自由が丘』、竣工致しました>>>

■最近よく聞く保証会社って? >>>


■Q&A よくあるご質問について >>>

■ビル運営 ご提案実績 ~女性専用シェアハウス~ >>>

■COCOCUBE KAMATA|ココキューブ蒲田竣工致しました >>>


■テナントビルを建設中のビルオーナー様、
賃貸募集(リーシング)の依頼はお早めにお声掛けください >>>


■渋谷駅前のテナントビル、大規模改修工事 事例 >>>

■商業ビル(テナントビル・店舗ビル・オフィスビル)を建てるメリット>>>


■テナントビルオーナー様必見!空室対策のコツ!
決まりやすい事務所の内装(インテリア) >>>


■店舗ビルを建てる前にチェックして欲しい4つの事

    Point1  天井高について考える>>>
    Point2 貸室のアプローチと視認性を考える>>>
    Point3 サイン計画・看板スペースについて考える>>>
    Point4 貸室のサイズについて考える >>>







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新年のご挨拶

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昨年中は一方ならぬご愛顧をいただき、誠にありがとうございました。

弊社も皆様のお陰をもちまして、無事に新春を迎えることができました。

これを機にAZplus Owners(アズプラス・オーナーズ)スタッフ一同、より一層サービスの向上に励み、

お客様にご満足頂けるよう、心がける所存でございます。

今後とも倍旧のお引き立てを賜りますようお願い申し上げます。



平成29年1月5日

AZplus Owners(アズプラス・オーナーズ)スタッフ一同




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年末年始お休みのお知らせ

いつもAZplus Owners(アズプラス・オーナーズ)をご利用いただき有難うございます。

誠に勝手ながら、2016年12月28日(水)~2017年1月4日(水)の間、お休みさせて頂きます。

この期間のお問合せはお問合せフォームから受け付けております。

尚、お休み中に頂きましたお問合せは1月5日(木)より順次対応させて頂きますが、

お問い合わせへの回答が通常より遅れる場合がございますので、

あらかじめご了承頂きますようお願い申し上げます。




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ビル管理の大事さ

こんにちは

AZplus Ownersのスタッフです。

テナント誘致の仕事をしておりますと、
年に何百棟ものビルを見に行きます。
ビル管理の大事さが身に染みてよくわかります。

建物のメンテナンスをきちんとしているかしていないかで、
築年数とは関係なく、
ビルの見栄えや入居希望の方が内覧される際の印象は全くことなります。

又、入居希望の方だけでなく、
実際に入居された後も管理がしっかりしているビルは
居心地が良いようで、テナントさんの更新や再契約につながる事も多いです。

具体的にはビルの清掃がきちんと行われ、清潔感のあるビルである事、
設備面を定期的にメンテナンスを行っている事、
看板などが乱雑に置かれたりせず、
建物のルールがきちんとしている事等があげられます。

テナント数が少なくビルオーナー様が自主管理をされているビルで、
大規模修繕だけ検討したいというお話を頂く事もございます。

ビルを安全に長く使用する事を第一にご提案致しますので、
是非一度お声掛けください。


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街歩き 縦型の自転車置場!

こんにちは。

AZplus Owners(アズプラス・オーナーズ)のスタッフです。

不動産の仕事はこれから募集の物件を調査に行ったり、
管理ビルを見に行ったりと外出の多い仕事です。

街を歩いていると、今のトレンドがわかったり、
新しくオープンしたお店を見つけたりと色々と勉強になる事が多いです。

先日、こんな自転車置場を見つけました!

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縦型の自転車置場でとっても省スペース。

最近は健康の為等、自転車通勤の方も増えており、
AZplus でオフィス物件を探す方の中にも『自転車置場』付の物件で探したい!
等という御要望を承る事も多いです。

実際は都内ですとなかなか自転車置場のついているビルは少ないため、
駐車場スペースを借りて頂いてそこに社員の方の自転車を置いて頂いたり、
近隣で駐輪スペースを探して頂く事等が多いです。

又、ビルオーナー側もなかなか駐輪場のスペースを設けるのは難しいところ。
とはいえ、需要も増えている中、この駐輪場はなかなか良いアイディア。

もし少しでもスペースがある場合に、
このような縦型の駐輪場を計画し、入居希望の方にアピールするのもよいかもしれません。
調べてみると、自転車スタンドも様々な商品が出ているようです。

また、街歩き等でビル運営の参考となるアイデアを見つけましたら、ご紹介したいと思います!


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テナントビル設計から管理まで

こんにちは。

AZplus Owners(アズプラス・オーナーズ)のスタッフです。

テナントビル企画・設計の実績をまた少し更新致しました~

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昭和59年創業の弊社。

30年以上の社歴の中で、設計実績も200棟以上。

過去の作品を整理していくと、30年以上前に建築設計し、
現在までビル管理を依頼して頂いている建物までございます。

これまでに弊社で設計を行ったビルで、
今現在、ビル管理を行っている建物が45棟ございました。

大変有り難いことです。

もちろん、設計のみ依頼して頂く事も、管理のみの依頼して頂く事もも可能ですし、
大変有り難い事です。

設計から管理まで依頼して頂く事のメリットは、
建物を設計する際に、建物管理側からの視点を入れられる事。

例えば、市場に合った大きさや間取りなのか、
ゴミ置き場の位置や清掃方法、
共用部分の使用方法、管理方法等
建物のデザインだけでなく、
竣工後の運営・経営も見据えてデザインを行います。

又、管理を長年行っていく上で、
設備面でのトラブルが起こった際には、
竣工当初から長年管理を行っている建物であれば、
管理の記録と建築設計の視点も含めたアドバイスが可能です。

もちろん、オーナー様によっては自主管理をされているオーナー様、
建替えの前からのビル管理会社等を利用されているオーナー様等、
管理を他で行っていらっしゃるオーナー様も多くいらっしゃいまして、
大規模修繕等、建物の修繕の際にお声掛け頂くというケースもございます。

様々なケースに対応しておりますので、
これからビルの建替えをお考えのビルオーナー様、
管理の見積もりを一度とりたい等、
ビル運営で何かお困りの事やご相談ごとがございましたら、
是非一度AZplus Owners(アズプラス・オーナーズ)へお問い合わせください。



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プロフィール

AZplus Owners

Author:AZplus Owners
不動産・建築設計会社である株式会社アドバンス・シティ・プランニングが運営するWEBサイト、AZplus Owners(アズプラス・オーナーズ)のスタッフブログです。東京都内を中心に店舗ビル・オフィスビル運営に特化したサービスを行っております。空室対策、ビル管理のお見積り、建物の企画・設計(テナントビルの設計)のご相談等、オーナー様のテナントビル運営を幅広くサポート致します。

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