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スープカレーとプリンの店 パッション東京駒沢店さん、お邪魔してきました★

こんにちは

AZplus Owners
のスタッフです。

今年、ビルオーナー様よりご依頼頂き、

賃貸募集のお手伝いをさせて頂いたビルのテナントさんがオープンされたので、

お邪魔してきました!

スープカレーとプリンのお店で、

スープカレーとプリンの店 パッション東京駒沢店さん。


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美味しそうなメニューばかりで迷いましたが、チキンのスープカレーをチョイス。

季節のお野菜がたっぷりで目でも楽しめるカレー★

女性も喜ぶカレーですね^-^

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↑骨付きの鶏肉がやわらかく、スパイスも◎

予想以上に美味しいカレーでした★

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↑最後にプリンも
 濃厚でとっても美味しい★
 お持ち帰りもできて、2つほど自宅用に買って帰りました。

カレー好きの方、是非行ってみてください^-^!

スープカレーとプリンの店 パッション東京駒沢店さん。



店舗ビル・オフィスビルのビルオーナー様情報サイト
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テナント誘致実績、更新しました!

こんにちは

AZplus Owners
のスタッフです。

急に寒い日が続いていますね><!

冬はもうそこまで来ています。

そして今年も残りあと1ヶ月ちょっと。

今年もたくさんの賃貸の契約をさせて頂きましたが、AZplusでの賃貸契約の一部をサイトにアップ致しました★

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飲食店や物販店舗、スポーツクラブや事務所等、

様々な業態のテナント様と契約を行っております。

これからテナントビルを建てられるビルオーナー様、

是非ご参考になさってください★




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「居抜き」の店舗物件について

こんにちは

AZplus Owners
のスタッフです。

本日は、店舗の『居抜き』についてまとめてみました!

住居やオフィスと異なり、店舗物件の場合、
居抜き物件専門のポータルサイト等もあるように、
ある一定のニーズがございます。
今回は、そんな居抜き物件についてまとめてみました。

■そもそもあまり聞きなれない『居抜き』って何なの?

『居抜き』とは、前賃借人が設置した内装や造作、設備などがそのまま残されている状態のことを言います。

次のテナントにとっては、スケルトンの状態から工事をするよりは初期費用を抑えて出店できるのがメリット。
『居抜き』限定で店舗物件を探している方も多くいらっしゃいます。

一般的な店舗物件の契約の場合、スケルトン(内装工事を行っていない何もない状態)で借りて、
退去の際には借主が行った内装、設備を借主の費用負担で契約期間中に全て撤去し、
スケルトン(借りたときの状態)に戻して返すことになっています。

『居抜き』で次のテナントが決まると、
前のテナントにとっても原状回復費用がなくなるというメリットがあります。


■貸主にとってのメリットデメリットは?

物件にもよりますが、『居抜き』とする事で、
初期費用が抑えられることから、入居を希望するテナントが増え、
早期に空室を埋める事につながるケースがございますが、
メリットとしてはこのくらいかもしれません。

『居抜き』とする事で、募集業種が限定されてしまうため、
次の借り手がなかなか見つからないことにつながるケースもございます。

又、何回もテナントが変わると、入居テナントが、
内装工事や設備の経緯等をわかっていない為に、
漏水や不具合があった際等にトラブルになるケースも少なくありません。


■居抜きで貸し出す場合の注意点

前テナントが施した内装、造作、設備のの維持・管理・修繕等が
新テナントが行う必要がある事、つまり、前テナントの負う責任を
新テナントが引き継ぐ事をよく理解してもらう必要があります。

又、退去の際の原状回復についてもしっかりと取り決めを行っておく事が大切です。
『居抜き』で借りたからといって、
退去の際にテナントの都合で『居抜き』で募集ができるとは限らず、
あくまでも契約書の取り決めが原則である事。


■まとめ

物件にもよりますが、『居抜き』はあまり貸主にはメリットもなく、
トラブルにもなりやすい為、あまりおすすめはできませんが、
もし『居抜き』で契約を行う場合はよく注意をして進めて下さい。



 


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店舗を貸す時のテナント選びの基準

こんにちは

AZplus Owners
のスタッフです。

昨日は台風の影響ですごい雨と風でしたね。

弊社の管理担当は朝から大忙しです。


さて、今日は、店舗ビルを貸す時の審査について。

ここのところ、景気も上向いているのか、

都内は出店ニーズに対して空き店舗が減ってきていて、

物件を募集した際に、複数のお申込みが入るなんていう事も多くございます。

店舗を貸す時のテナント選びの基準は貸主さんによっても変わってきますが、

以下のポイントを押さえて、決めていくことが大切です。


■出店計画書

 初出店の店舗の場合、必ず確認してください。

 業種や営業時間、貸室の使い方等、
 ビルの利用方法について詳しく聞く事は後々のトラブルを防ぐ上で、
 とても大切な事です。
 
 例えば「イタリアン」といっても、
 低価格帯の大衆的なお店なのか、
 単価の高めの高級レストランなのか、
 お店のイメージもかなりかわります。

 既に複数の出店がある店舗等は実際のお店を見に行ってみるのもよいでしょう。
 

■資金計画書
   
 お店を出す上で大切な資金計画書。
 これをきちんと立てているテナントなのか、
 無計画にお金があるからまずは出店してみたいというテナントなのか。
 もちろん、しっかりと計画を立てているテナントの方が、
 後々長く続く事が多い傾向にあります。


■与信の確認

 個人であれば収入証明、法人であれば規模にもよりますが決算書の写しをもらうなど、
 与信面の確認をしておく事も大切です。
 与信面に不安があれば、保証会社への加入を条件とする等、
 できるだけリスクを減らす対策を考えておくとよいでしょう。


他にも、内装工事内容、出店にあたっての法規チェック等、

様々な確認が必要ですが、与信面の確認だけでなく、

どんなお店をどんな計画で出店されるのか、しっかり確認しておく事が大切です。

計画書等の書類をもらわずとも、面談をしてしっかり確認する等、

どんなお店をどんな計画で作るのかを確認する事で、後々のトラブルを防ぐことにもつながります。

店舗ビルの空室対策でお悩みのビルオーナー様、

何かございましたら、是非ご相談ください。

 


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決まりやすい店舗物件

こんにちは

AZplus Owners
のスタッフです。

AZplus Ownersではビルオーナー様へのサービスはもちろん、

店舗物件の検索サイト、AZplus

にて店舗物件のご紹介を行っております。

出店をお考えのお客様からご希望条件を伺い、

お客様のニーズを伺っている訳ですが、、、、

店舗物件にも決まりやすい物件ってもちろんあります。

例えば、最近竣工した建物で、竣工前に複数申し込みが入り、満室になってしまったこちらの店舗ビル。

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『角地』という敷地の優位性もありますが、

店舗ビルとして、とてもよく考えられた建物です。

前面がガラス張りで天井が高く、貸室のサイズも手ごろ。

又、飲食店舗に対応するべく、最初からダクトも完備。

敷地が狭いため、貸室も10坪前後と手頃なサイズの為、坪単価も相場よりは少し高め。

あっという間に決まってしまいました。

天井を高くとったり、前面ガラス張りにすると建築コストはかかるのですが、

その分、賃料に反映されたり、キレイなテナントさんに入って頂ける等のメリットがあります。

もちろん、敷地条件などによってマーケットも変わってきますので、

だた天井を高くすればよいという事でもありませんが、

店舗仲介をたくさんこなしていると、『このビルはすぐ決まるな~』というのがよくわかってきます。

我々は、ただデザイン性の高いビルを創るのではなく、満室になるビルを目指しています。


これから店舗ビルを建てるというビルオーナー様、是非是非ご相談下さい。




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その原状回復、ちょっと待った!

こんにちは

AZplus Owners
のスタッフです。

AZplus Ownersではビルオーナー様へのサービスはもちろん、

店舗物件の検索サイト、AZplus

オフィス物件の検索サイト、AZplus office にて店舗物件、オフィス物件のご紹介を行っております。

もちろん不動産管理も行っておりますので、

不動産用語で言うところの、イワユル『元付』も『客付』も行っています★

本日はオフィスの空室対策のお話です。


テナントさんが退去される際、『原状回復』をテナント負担で行って頂くのが一般的です。

『借りたときの状態』に戻すのが『原状回復』です。

この『原状回復』って、次のリーシングを行う上でとっても大切。

『原状回復』の際に何も考えないで、ただ借りたときの状態に戻すと、
せっかく工事をしたのに、『なかなか決まらない貸室』になる可能性があるという事です。


最近ご案内をしたオフィスでは、

元々住居だった為、トイレがユニットバスになっていたものを、

原状回復を機会にユニットバスを撤去し、新しいトイレと洗面台を設置されていました。

もちろん、前テナントの義務は『借りたときの状態』に戻すことなので、

水周りを新しくする事で原状回復以上にかかった費用は貸主負担になりますが、

住居っぽさが残っていた貸室がオフィスらしい内装になり、すぐに決まりました。


もちろん毎回バージョンアップを行う必要はありませんが、

『原状回復』のタイミングはビルの空室対策を行う上で良いチャンスです。

テナントが退去予定で、これから『原状回復工事』を行うビルオーナー様、

内装会社(原状回復工事業者)に言われたまま工事を行うのではなく、

今のマーケットやトレンドに合わせ、内装や設備を見直してみるのもオススメです。

もちろん、いくらでも出せるなんて方でない限り、費用対効果を含めた検討が必要です。

AZplus Ownersを運営する株式会社アドバンス・シティ・プランニングでは、

賃貸管理はもちろん、エンドのお客様への物件紹介も行っておりますので、

ニーズをよくつかんだイ内装(原状回復)のご提案も可能。

オフィスビルの空室対策でお困りのビルオーナー様、

ご相談ごと等ございましたら、お気軽にAZplus Ownersまでご連絡ください ★


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店舗ビルを建てる前に

こんにちは

AZplus Owners
のスタッフです。

最近、これからビルを建てるというビルオーナー様より、
テナント募集や管理のみのご相談をお受けする事も多くなってきました。

弊社は商業ビルの設計からビル管理、テナント募集までを行っておりますが、
もちろん、設計は他の会社さんで、ビル管理、テナント募集のみでのご相談も可能です!

ただ、特に新築の店舗ビルの場合は、
計画の段階でご相談を頂きたいです。

というのも、計画の段階であれば、
後からでは変えられない又は変えるのに費用が大きくかかるような設備や仕様を
アドバイスさせて頂く事ができます。

例えば、飲食店を入れたいのに、設備容量が足りなくてそもそも飲食店が入れられなかったなんて事にならないように、
建物の計画段階であれば、最初から必要なスペックを入れておいたり、
アプローチの計画や天井高等、テナント募集を行った際に決まりやすい仕様にしておく事も大切です。

テナント募集のみも承っておりますので、何かございましたら、是非ご相談ください。


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エントランスリニューアル計画③

こんにちは

AZplus Owners
のスタッフです。

先日もこちらのブログでご紹介しました、
文京区のオフィスビルのエントランスリニューアル計画。

オフィスビル、エントランスリニューアル計画>>>

エントランスリニューアル計画② >>>



間もなく完成に向けて、
工事もかなり進みました!

完成前に少しご紹介!!!

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↑塗装も進み、明るい雰囲気に。これから間接照明が入ります★

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↑エレベーター前もすっきり明るくなりました

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↑塗装が済んで、古臭いイメージが一新。
 新聞受けはこれから新しくオシャレなものがつきます!

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↑ビルサインも。
 来年ビル名が変更予定の為、カッティングシートで簡単なものを設置。

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↑エレベーター内部もシートを貼り替えてオシャレなイメージに一新★

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↑誘導灯も古臭いものから新しくコンパクトなものに変更。
 こういう細かいところがとても大切★
 

今週完成予定で工事もだいぶ進んでいます。

またこちらでレポートします!!!


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ちぐはぐな色使い

こんにちは

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のスタッフです。

本日はテナントリーシングの話を少し。

オーナーチェンジをしたばかりで、テナント誘致を強化しているビル。

平成築の建物で、ビルもまだまだキレイ。

ところが、貸室の内装が少しイマイチ。

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扉の色が全部バラバラ。。。。。

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しかも微妙な色合い。。。。。

何故あえてこの色にしたのでしょう。


そこでビルオーナー様とご相談し、扉の色を真っ白に統一致しました。

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どうでしょう?

もちろんデザイナーズオフィスにはなってはいませんが(^_^;)、

白に統一するだけでも貸室の印象が大きくかわります。

費用も10万円程で低コストで大きくイメージが変わりました。

もちろん、こちらの貸室は契約済。

貸室の清潔感もとても大事な要素ですが、

テナントを誘致するのに内装はオシャレでなくとも、統一感がある事はとても大事です。

費用を大きくかけずともできる工夫はたくさんあります。

テナント誘致でお困りのビルオーナー様、

何かございましたら、是非お声掛けください。



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エントランスリニューアル計画②

こんにちは

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先日こちらのブログでもご紹介しました、
湯島のオフィスビルのリニューアル計画!!!

本日より工事が始まりました!!!

工事の様子を少しだけご紹介。

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エントランスに門型のフレームが設置されました!
アプローチの雰囲気もだいぶ変わりそうです。

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エントランスホールの装飾の壁が設置されました。
どんな雰囲気になるのでしょうか!

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ポストも新しいものにリニューアル予定。
新しいポストが届くまで既存のものを移動し、仮設で設置しました。

6月末には完成予定。

またレポートします!!!



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プロフィール

AZplus Owners

Author:AZplus Owners
不動産・建築設計会社である株式会社アドバンス・シティ・プランニングが運営するWEBサイト、AZplus Owners(アズプラス・オーナーズ)のスタッフブログです。東京都内を中心に店舗ビル・オフィスビル運営に特化したサービスを行っております。空室対策、ビル管理のお見積り、建物の企画・設計(テナントビルの設計)のご相談等、オーナー様のテナントビル運営を幅広くサポート致します。

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