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ビルのメンテナンス

こんにちは

AZplus Owners
のスタッフです。

雨の日が続いていますね。

秋はすっとばして冬になるつもりでしょうか、コートを引っ張り出しました。

雨の日が続くと水漏れやら雨漏りやらが気になるのが管理会社。

水漏れや雨漏りって本当に難しいのです。

どこから水が漏っているのか、追求するのもなかなか難しい。

古いビルですと、原因がハッキリしないものもたくさんあります。

特に最近は『想定外』の豪雨等もあり、築年数の古いビルをお持ちのビルオーナー様には

頭の痛い問題です。


少しでもこのようなトラブルが起こらないよう、

劣化したコーキングを打ち直したり、防水をやりかえたり等、

日ごろからメンテナンスを定期的にきちんと行う事は、

テナントビルを長く大事に運営するのに大切なポイントです。

人間と同じで、ビルも古くなってもメンテナンスを行っているか行っていないかで大きく異なります。


当社は、ビル管理の部署以外に、大規模改修をメインとした部署もございます。

実績をまとめた資料等もございますので、

建物のメンテナンス・改修・補修等でお困りでしたら、お気軽に当社へご相談くださいませ。



店舗ビル・オフィスビルのビルオーナー様情報サイト
AZplus Owners(アズプラス・オーナーズ)のHPはコチラ↓

http://azplusowners.jp/

お問合せフォームはコチラ↓
http://azplusowners.jp/contact/

お電話でのお問合せも承っております。

03-6891-2030 
OPEN 9:30~18:00 (土日祝休)

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テナントビル清掃、きちんと行われていますか?

こんにちは

AZplus Owners
のスタッフです。

先日のブログで、気候がよくなると内覧が増えるというお話をしました。

アパート、マンションはもちろん、テナントビルの内覧の際に

「決まる」「決まらない」の大きなポイントの1つに『清掃』があります。


お客様は内覧の前に条件等はある程度絞っており、

最近ですと外観写真等もGoogle map等、インターネットで検索をして

好みの外観かどうかまでチェックをして内覧にいらっしゃいます。


ここまである程度条件を絞って、いざ内覧でお越しになるのですが、

ここでビルの共用部等が汚かったり、清潔感が無いと、なかなか決まりません。

又、エントランス周りにA看板がゴチャゴチャと乱雑に置いてあるとこれも印象が良くないです。


もちろん、中には全く気にされないというお客様もいらっしゃいますが、

『人気ない物件なんだから賃料下げてよ』なんて事にもなりかねません。

建物の築年数もありますが、古いビルでも清掃が行き届いているビルってかなり好印象です。


共用部の清掃、美観はテナントビルを満室化する為にまずはじめに取り組むべき事の1つ。

募集区画を埋めることはもちろん、

既存のテナントさんにとっても清潔感のあるビルに入居していると、

居心地がよく、長く入居される事にもつながりますし、

キレイな建物ですと入居テナントさんも綺麗に保とうとするため、

共用部分を汚したりという事が少なくなります。


ご案内で日々、様々な業種の経営者の方とお話をしておりますが、

『共用部が綺麗なビルに入りたい』と仰る方が多くいらっしゃいます。

来客時、特に大事なお客様がいらっしゃる時、

ビルのアプローチは、会社のイメージを作る1つでもあり、

清潔である事は大事なポイント。

もちろん社員の方にとっても綺麗な建物で気持ちよく過ごしてもらいたいという

経営者の方、ご自身も気持ちよく過ごしたい。

貸室内は、内装会社に依頼して、

いくらでもオシャレにしたりキレイにしたりする事はできますが、

基本、共用部の工事は入居テナントではできません。


清掃の重要性については当たり前の事ではありますが、

意外に行き届いていないビルも多くあります。

景気はいいとは聞くけれど、なかなかビルの空室が埋まらない、、、、というビルオーナー様、

一度清掃を見直してみるのも1つの手段かと思います。





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テナントビル管理

こんにちは

AZplus Owners
のスタッフです。

暑い日が続いておりますが、皆様いかがお過ごしでしょうか。

夏は何故だか冷房が壊れる、、、、冬は何故か暖房が壊れる。

とっても不思議ですが、お休みに入る時に限ってこういう事って多発するんです。

弊社のビル管理では、24時間体制での緊急対応業務等を行っています。

弊社に限らずですが、ビル管理会社に管理を依頼するメリットは、

テナント対応を任せられるという事が一番大きいかもしれません。

設備等の故障はもちろん、賃料滞納のトラブル等、

テナント対応を全部自主管理で行っている大家さんもいらっしゃいますが、

本業で別のお仕事をされているビルオーナーさんですと、なかなか大変な事ですよね。

ビル管理のご相談やお見積り依頼等何かございましたら、

是非お気軽にご相談下さい。


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AZplus Ownersを運営する、株式会社アドバンス・シティ・プランニングは店舗ビルの管理実績多数あります

こんにちは

AZplus Owners
のスタッフです。

AZplus Ownersを運営する、株式会社アドバンス・シティ・プランニングでは、

現在約220棟のビル管理を行っております。

都内を中心に、集合住宅からオフィスビル、店舗ビル(商業ビル)までを管理。


弊社の大きな特徴は『店舗ビル』『オフィスビル』を多数管理している事です。


『集合住宅』と『オフィスビル』『店舗ビル』の管理は大きく異なります。

例えば、住居やオフィスの場合、内装が整った状態で貸し出すのが一般的です。

対して、『店舗』の場合で『スケルトン』といって貸室の内装が何もない状態で貸し出す事が多く、

スケルトンの場合は、借主が内装工事を行います。

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この『内装工事』は借主の好き勝手に工事をされないように、

賃貸借契約書にて、事前に図面等の書面で貸主の許可をとってから工事を進める事になります。

この時に様々な視点で確認を行う事が後々のトラブル回避の為にとても大切です。

もちろん、せっかく入居を決めて下さったテナントさんの商売の邪魔をしようという事ではなく、

入居頂いた後、貸主、借主だけでなく他の入居者や近隣の方ともトラブルが起きないように、

確認を行う事が大切です。




例えば、、、、、

 ・エアコンの室外機の位置 (敷地内に収まっているか、音の問題は無いか)

 ・看板のサイズや位置、取付方法

 ・飲食店の場合、臭いや音の対策はできているのか

 ・躯体に大きなダメージはないか

 ・設備面で問題がないかどうか(他のテナントとの取り合い等)

 ・元々ついていた点検口やPS(パイプスペース)の扉が塞がれていないか。

 ・開口部を追加で開けたいという要望をもらった際、構造や建築基準法的に問題はないかどうか

 ・ゴミの出し方等の確認

 ・建築基準法、消防法に抵触しないかどうか
 
 etc.....



案件によって注意すべき点はケースバイケースですが、様々な視点でのチェックが必要です。

店舗の場合は特に、法規、建築、設備関連の知識はもちろんですが、

店舗ビル運営の経験・知識をもって確認を行う事がとても大切です。

店舗ビル、商業ビルの管理でお困りのビルオーナー様、

ご相談ごと等ございましたら、是非お声掛けください。



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店舗ビルの『看板』について

こんにちは

AZplus Owners
のスタッフです。

本日は店舗のリーシングの際の共用部のお話。

店舗をテナントさんに賃貸する際によくトラブルになるのが、『看板』

店舗を出店される方は
できるだけ大きなものを出して宣伝効果を図りたいという御要望を多く頂きます。

対してビルオーナー様からは、
看板をどんどん出されて、無秩序な看板ビルにしたくないという御要望を頂く事が多いです。

看板はある程度ビル側(オーナー側)でルールを決めておかないと、
テナントさんは好きに出してしまい、雑居ビルのようになってしまって、
上階のオフィスが決まらない、、、、なんて事も多くございます。

又、1階だけが店舗というビルであれば、そのテナントとだけ話を行えばよいのですが、
複数の店舗が入っている場合、
ルールをきちんと決めておかないと、A社に共用部に出された看板の撤去をお願いしても
『B社やC社も出しているじゃないか、、、、』等という話になりかねません。

ビルの見栄えもありますが、共用部に置かれた看板などは避難経路の邪魔となり、
消防法に抵触してしまう事もあるんです。

又、きちんとルールを決めていても、勝手に看板を出されてしまい、
注意もしないまま放置しておくと、あっという間に雑居ビルになってしまいます。
何年も出していた看板を途中から注意してもテナントもなかなか撤去してくれない事が多いです。

もちろん、テナントさんにとってはご商売上、看板は大切なもの。
ご商売に必要な看板スペースは確保してあげないと、
賃貸募集を行ってもなかなか決まらないという事になりかねません。

店舗ビルを計画、運営する上で大切な看板の計画。
きちんと計画し、ルールを決める事が本当に大切です。

新築する場合やテナントが入れ替わる際は、
ルールをきちんと仕切りなおす良いタイミング。

テナントビル管理を含めご相談にのっておりますので、
店舗ビル経営、運営、管理等で何かお困りの事等ございましたら、お声掛けください。


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【テナントビル運営のコツ】 原状回復のルールをきちんと明確に。

こんにちは

AZplus Owners
のスタッフです。

本日はテナントが退去する時、必要な原状回復についてのお話。

店舗、オフィス等の事業用の賃貸の場合、
居抜物件は除きますが、原状(借りたときの状態)に戻して頂く事が一般的。

その為の『原状回復のルール』をきちんと契約書に明記しておく事が、非常に大切です。
古い契約書等ですと『原状回復』としか書いていないものも多く、
詳細がはっきりと記載されいない為に
『原状回復』で、どこまでの範囲を求めているのかが明確でなく、
貸主、借主の双方の意見が食い違い、トラブルに発展する事もあります。

契約書にきちんと原状回復の仕様、原状回復の範囲等を記載する等、
第三者が見てもわかるように記載する事がポイントです。

具体的には、平面図できちんと原状回復のラインを示す事、
写真の添付等で入居時の状態を記録し契約書に添付し、
補足事項や注意事項等もきちんと明記し、
貸主、借主の担当者が変わったり、代替わりしても原状回復のルールが
きちんとわかるようにしておく事が大切です。

不動産業はクレーム産業等とも呼ばれる事も多いのですが、
契約書はそれを回避する為の大切な書類。

これから新たに店舗やオフィスの契約をされるオーナー様、
『原状回復』についてのルール、きちんと見直してみてください。



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排水管高圧洗浄・高架水槽の清掃

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こんにちは
AZplus Ownersのスタッフです。

先日、ビルオーナー様からのご依頼で、
『排水管高圧洗浄』と『高架槽清掃』を実施致しました。

ご依頼頂いた建物はテナント(事務所)が2つ入居されていて、
テナント数も少ないため、貸主様で自主管理を行っており、
弊社では賃貸の募集とビル清掃のみを請け負っている建物です。

ビルオーナー様は、数年前に大規模改修等も行われ、
入居テナントさんに気持ちよく使って頂く為に
建物をキレイにする事を心掛けている方です。

ただ、ビルは既に築40年を超え、見える所以外のメンテナンスも必要。
今回は普段は見えない所の清掃です。

排水管高圧洗浄は、その名の通り建物の中に隠れていて普段は見えない排水管の洗浄。
漏水などの排水のトラブルの原因は主に排水管の詰まりです。
普段は見えない排水管も年月と共に汚れていき、
徐々に徐々に管の内側に汚れや油がこびり付き、これによって最後は詰まってしまいます。

これを防ぐために、ビルによって期間も変わりますが、
定期的に排水管高圧洗浄を行う事が大切です。

そして、高架水槽の清掃。
こちらは給水のお水を貯めておくタンクの清掃。
安全なお水をテナントさんに供給する為に、
1年に1回、ビルオーナーが実施する清掃です。

建物のメンテナンスは見える所以外も多々必要です。
何だか人間と似ていますね。
建物を長生きさせる為には、
外見をキレイに若々しくするのと同時に、
内部から健康でいる為のメンテナンスが必要です。

弊社ではビルを長く安全に使って頂く為、
ビル管理、大規模改修等のご相談も承っております。

お困りの事やご相談事等ございましたら、お気軽にご相談下さいませ。


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ビル管理の大事さ

こんにちは

AZplus Ownersのスタッフです。

テナント誘致の仕事をしておりますと、
年に何百棟ものビルを見に行きます。
ビル管理の大事さが身に染みてよくわかります。

建物のメンテナンスをきちんとしているかしていないかで、
築年数とは関係なく、
ビルの見栄えや入居希望の方が内覧される際の印象は全くことなります。

又、入居希望の方だけでなく、
実際に入居された後も管理がしっかりしているビルは
居心地が良いようで、テナントさんの更新や再契約につながる事も多いです。

具体的にはビルの清掃がきちんと行われ、清潔感のあるビルである事、
設備面を定期的にメンテナンスを行っている事、
看板などが乱雑に置かれたりせず、
建物のルールがきちんとしている事等があげられます。

テナント数が少なくビルオーナー様が自主管理をされているビルで、
大規模修繕だけ検討したいというお話を頂く事もございます。

ビルを安全に長く使用する事を第一にご提案致しますので、
是非一度お声掛けください。


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企画・設計からビル管理まで

おはようございます。

AZplus Owners(アズプラス・オーナーズ)のスタッフです。

東京は54年ぶりの雪ですね。。。。

さ、寒いです。

こういうときはビル管理を行うBM事業部は朝から大忙しです。

さて、少しずつ更新をして参りました弊社の企画・設計実績ですが、
200棟以上のうち、90作品まで掲載致しました!

実作品の半分以下ですが、90作品もアップすると、

会社の歴史を見る事ができ、

建物の設計を行い、テナントビル管理をさせて頂いている建物が多くある事がわかります。

なかには創業当初に設計を行い、30年以上も管理を承っている建物も。

大変有り難いことです。

平成28年11月24日現在、管理も承っているビルの一部ご紹介をさせて頂きます。


VIA原宿>>>
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赤坂MYビル>>>
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ダイカンビル>>>
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クーラビル>>>
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甘粕ビル>>>
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設計から管理まで依頼頂いておりますビルの中で、
いくつかピックアップしてご紹介いたしましたが、他にも多数実績がございます。

又、ビルオーナー様から大規模改修等の依頼を頂いた実績も多くございますので、
次回は大規模改修の実績についてご案内致します!


皆様、本日は雪ですので、外出時はお気をつけてお出かけください^-^!




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テナントビル管理実績を更新しました

こんにちは

AZplus Owners(アズプラス・オーナーズ)のスタッフです!

今週はブログの更新が少し遅れてしまいましたっ。

というのも、管理ビル一覧を更新していたのですっ。

弊社では23区を中心に、現在200棟以上の管理ビルがございます。

そのうちの一部、約130棟を掲載しました!!!

http://azplusowners.jp/pm/works.html



管理ビル一覧

立地も規模も様々でもちろんマンション(集合住宅)の管理も行っておりますが、

商業テナントビルの実績も多くございます。

管理もBM(ビルマネジメント)のみ、PM(プロパティマネジメント)のみももちろん承っておりますし、

BMからPMまで一括で総合管理を依頼して頂くことも可能です。


株式会社アドバンス・シティ・プランニングはどんなビルの管理をしているの?と気になるオーナー様、

テナントビルの管理会社をご検討中のビルオーナー様、

是非ご参考になさってください。





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プロフィール

AZplus Owners

Author:AZplus Owners
不動産・建築設計会社である株式会社アドバンス・シティ・プランニングが運営するWEBサイト、AZplus Owners(アズプラス・オーナーズ)のスタッフブログです。東京都内を中心に店舗ビル・オフィスビル運営に特化したサービスを行っております。空室対策、ビル管理のお見積り、建物の企画・設計(テナントビルの設計)のご相談等、オーナー様のテナントビル運営を幅広くサポート致します。

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