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店舗ビルを建てる前にチェックして欲しい4つの事①    Point1  天井高について考える

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こんにちは

AZplus Owners(アズプラス・オーナーズ)のスタッフです!

さて、今回はこれから店舗ビルを建て、賃貸募集するビルオーナーさんに向けて、
建てる前にチェックして欲しい4つのポイントについて記事をまとめ、
4回にわけてご案内します。

弊社ではビルの設計から賃貸募集、管理までワンストップでお受けしておりますが、
もちろん、リーシングのみ、管理のみ、設計のみ等、個別でのサービスも承っております。

今回はリーシング(賃貸募集)の視点から、
建物を建設する際に確認して頂きたい点についてまとめております。

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建物は一度建設してしまうと簡単には変更はできません。
たくさんのビルのご相談を承っておりますと、もちろん全てのケースではございませんが、
同じ費用をかけるなら計画の段階でもう少しこうしていてくれたらすぐに満室になったのに、
幅広い業種の方にご紹介できたのに、メンテナンスの費用がもっと抑えられたのに、、、という事がございます。

リーシング(賃貸募集)の専門部署があり、
城南エリアの店舗物件情報サイトAZplus銀座エリアの店舗物件情報サイトG-plusという
リーシング(賃貸募集)専門の物件情報サイトを運営し、
実際に出店をされたいテナントさんから生の声を聴いている営業スタッフが、
これから建物を建てるというビルオーナー様に是非一度確認して頂きたい点について
まとめました。
もちろんビルの立地や規模等様々な要因によってケースバイケースですので、
該当する方は是非一度ご検討頂けたらと思います。



Point1  天井高について考える

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 ビルを建設する時、まずはプランニングから入り、詳細を決めていきます。
 平面図の話ばかりをしていると、見落としがちなのが天井高です。
 店舗・オフィスにおいての天井高は昔の建物に比べると
 高めに設定された空間が好まれる傾向にあります。

 弊社で運営する物件情報サイトでも『天井の高い物件』をまとめたページがございますが、
 店舗でもオフィスでも『天井が高い空間が良い』というお客様が一定数いらっしゃいます。
 
 1階、2階、地下の店舗ですと、規模にもよりますが、
 スケルトンの状態で床から天井までの高さが3m程あると、
 天井高を理由に物件が決まらないというケースは少なくなってきます。
 
 同じ面積の空間でも天井高が2.4mの空間と3mの空間では圧倒的に開放感が異なります。
 飲食店、美容室、ヨガ教室、物販店等、
 天井高のある物件を求められるテナントさんは非常に多いです。

 もちろん、天井を高くするという事はその分、建設費もあがりますし、
 天井高が低くても決まっている物件もたくさんございます。
 内装工事の仕上げで天井を低くする事はできますが、
 天井を後から高くするという事はできません。

 天井高はとても大切なファクターですので、
 検討されている時に色々な物件を見に行って体感してみる事、
 その上で費用対効果を踏まえた上で設計の方と相談して、
 天井高を確定する事をお勧め致します。

 新築のビルでとてもキレイなのに、天井高が法規ギリギリの高さでとても低く、
 なかなかテナントさんが決まらないビルなどもありますので、
 是非一度天井高について考えて見て下さい。


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さて、簡単に店舗ビルを建てる前にチェックして欲しいことのひとつである
『天井高について考える』をまとめてみましたが、
AZplus Owners(アズプラス・オーナーズ)を運営する
株式会社アドバンス・シティ・プランニングは一級建築士事務所であり、
管理会社であり、賃貸募集まで行う不動産会社でもございます。

商業ビルの設計から空室対策、ビル管理、ビル修繕まで幅広くご相談を承っておりますので、
天井高に限らず店舗ビルをこれから建設されるというオーナー様、
まずは是非一度ご連絡下さいませ。



店舗ビル・オフィスビルのビルオーナー様情報サイト
AZplus Owners(アズプラス・オーナーズ)のHPはコチラ↓

http://azplusowners.jp/

お問合せフォームはコチラ↓
http://azplusowners.jp/contact/

お電話でのお問合せも承っております。

03-6891-2030 
OPEN 9:30~18:00 (土日祝休)


店舗ビルを建てる前にチェックして欲しい4つの事

  Point1  天井高について考える >>
  Point2 貸室のアプローチと視認性を考える>>
  Point3 サイン計画・看板スペースについて考える >>
  Point4 貸室のサイズについて考える >>
 
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初めて貸店舗を募集する前に確認するべき4つのこと  ~空室対策のポイント~

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こんにちは

AZplus Owners(アズプラス・オーナーズ)のスタッフです!

さて、今回は初めて貸店舗を募集するビルオーナーさんに向けて、
募集する前に確認しておく必要のある4つのポイントについてご説明します。

『テナントビルを建設中で、1階、2階は店舗に貸したい』
『これまで事務所で貸していたけど、店舗で貸してみたい』

等、これから賃貸店舗の募集をスタートされるオーナー様、是非参考になさってください。



【Point1】
設備面・法規面で店舗に貸す事が可能かどうかを調べておく


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設備面・法規面の確認は、店舗の募集に慣れていない方が、
事前に確認を行わずに契約をしてしまうとあとで大きなトラブルになる事も多い事項の1つ。
きちんと確認をしましょう。

電気、ガス、水道がそれぞれ貸室に引込が行われているかどうか、
又、それぞれの容量についても確認しておく必要があります。
新築のビルであれば設計事務所さんや建設会社さんに設備表をまとめて頂くだけですが、
古いビルですと、ずっと使用していなくてわからないというケースも多くあり、
事前に調査が必要なケースもございます。

又、貸室の建築基準法上の用途、こちらも確認が必要です。
特にこれまで事務所や住居等、他の用途で貸していた場合、
店舗で貸す事ができるのかどうか、
どのような店舗であれば貸すことができるのか確認が必要です。

用途変更を行えば店舗で貸すことができたとしても、
どの程度の時間・費用がかかるのか確認した上で、
これまで通りの用途で貸すのか、店舗で貸すのかを判断して頂く必要があります。

新築のビルもテナントの業種等によっては、
用途変更が必要なケースがございますので事前に確認が必要です。



【Point2】
近隣相場と比較する

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店舗は住居やオフィスよりも賃料を高く設定できるケースが多い分、
市況によって募集条件の上下がございます。

『5年ぶりの募集。これまでと同じ賃貸借条件で募集をしよう』と
前のテナントと同じ条件で募集をした場合、
近隣相場とかけはなれた募集条件で募集を開始した為になかなか決まらず、
長く空室になってしまったなんて事もございます。

商業エリアは一つ通りが異なったり、専用階段等のアプローチの造り、看板スペースの有無、
天井高や間口の大きさ、飲食店が可能がどうか等によっても募集条件が変わってきます。

条件の設定は決まりがなく、相場を読みとくのはとても難しいのですが、
相場からあまり外れた条件設定をしてしまいますと、
なかなか決まらない物件になってしまう事もございます。

又、相場に合わせて保証金・敷金を大幅に下げたりしてしまいますと、
入居テナントさんが経営に行き詰まり支払い能力がなくなった場合、
預かっている保証金・敷金だけでは足りないケースもございます。
保証会社等に加入する等のリスク回避もできますので、
募集条件は慎重に決めていく事がとても重要です。



【Point3】
引き渡し状況、退去時の原状回復のルール、貸方基準を決めておく

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契約時、入居時、入居後の工事、退去の際にトラブルが起きない為にも、
きちんと内装等に関するルールを決めておく事が大切です。

まず、賃貸借を開始する際の引き渡しの状況が現況と異なる場合は、
図面やリスト等できちんと明確にしておく必要があります。
退去のルールも同じですが、貸主の設備なのか前テナントの残置物なのか。
故障等の場合はどちらの負担になるのか等、きちんと確定しておきましょう。

賃貸借開始後の内装工事のルール(貸方基準)も確定しておくことが大切です。
貸方基準とは、工事について、貸主と借主どちらの費用負担で、どちらが発注するのか等をまとめたものです。
小規模のテナントビルの場合、細かい貸方基準を決めていないケースもございますが、
内装工事を行う際の注意点等がある場合は契約の前に予め借主に伝え、
トラブルを事前に防ぐ事が大切です。

又、退去時の原状回復のルールを決めておく事もとても大切です。
退去の際にスケルトンにするのか、事務所仕様にするのか等、
写真や図面、リスト等で第三者が見てもわかるようにしておきましょう。


【Point4】
募集する仲介会社を選定する

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上記の1~3をオーナー様だけで行うのはとても大変です。
もちろん、オーナー様だけで行っているケースもございますが、
「なかなか決まらない」「何から始めたらよいかわからない」というビルオーナー様は、
まずは不動産仲介会社に相談をしてみる事をお勧めします。
その際に、店舗物件の募集に慣れた不動産仲介会社に相談する事がとても大切です。
店舗の募集は設備面・法規面の調査の他にマーケットに合わせた条件設定等、
住居の募集と異なり専門的な知識とマーケットを読む力が必要です。
店舗の募集を多く行っている不動産仲介会社を選んでご相談下さい。

又、もしこれから店舗ビルを建てるという方は、
確認申請等を提出する前のプランニングの時点で、
店舗の募集に慣れた不動産仲介会社・不動産管理会社に相談をする事をお勧めします。
ちょっとしたプランニングの変更で募集がしやすくなる事もございますし、
ビルメンテナンスの計画も事前に立てておく事も大切です。




さて、簡単に店舗ビルを募集する際のポイントについてまとめてみましたが、
AZplus Owners(アズプラス・オーナーズ)では、商業ビルの設計から空室対策、ビル管理、ビル修繕まで
幅広くご相談を承っております。
テナントビルのことでお困りの事等ございましたら、まずは一度ご連絡下さいませ。



店舗ビル・オフィスビルのビルオーナー様情報サイト
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Author:AZplus Owners
不動産・建築設計会社である株式会社アドバンス・シティ・プランニングが運営するWEBサイト、AZplus Owners(アズプラス・オーナーズ)のスタッフブログです。東京都内を中心に店舗ビル・オフィスビル運営に特化したサービスを行っております。空室対策、ビル管理のお見積り、建物の企画・設計(テナントビルの設計)のご相談等、オーナー様のテナントビル運営を幅広くサポート致します。

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