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テナントビルの企画・設計実績を更新致しました~!

こんにちは

AZplus Owners(アズプラス・オーナーズ)のスタッフです!

前回に続いて今回は、テナントビルの企画・設計実績を更新致しました~!

弊社で企画または設計を手掛けた建物の実績は200棟以上。

そのうちの一部をご紹介しております。

昭和59年創業の弊社は33期目。

店舗ビルやオフィスビルの設計実績はもちろん、ホテル等の宿泊施設や集合住宅の実績が多数ございます。

http://azplusowners.jp/planning/works.html

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今回はまだ54作品程ですが、これからすこしずつアップしていきます!

設計を手掛けた建物でそのまま管理を請け負っている建物も複数ございます。

建物の設計から行っている為、ビルを熟知した上で管理ができる事も弊社のメリット。

設計の担当者と管理の担当者が協力して業務を進めております。

又、テナント募集も同じく、建物の設計まで手掛けている事で、

募集物件の設備や建築基準法上の用途等を踏まえて募集を行う事ができます。



『株式会社アドバンス・シティ・プランニングってどんな建物の設計をしているの?』というオーナー様、

テナントビルの設計・建築をご検討のオーナー様、是非ご参考になさってください。





店舗ビル・オフィスビルのビルオーナー様情報サイト
AZplus Owners(アズプラス・オーナーズ)のHPはコチラ↓

http://azplusowners.jp/

お問合せフォームはコチラ↓
http://azplusowners.jp/contact/

お電話でのお問合せも承っております。

03-6891-2030 
OPEN 9:30~18:00 (土日祝休)

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テナントビル管理実績を更新しました

こんにちは

AZplus Owners(アズプラス・オーナーズ)のスタッフです!

今週はブログの更新が少し遅れてしまいましたっ。

というのも、管理ビル一覧を更新していたのですっ。

弊社では23区を中心に、現在200棟以上の管理ビルがございます。

そのうちの一部、約130棟を掲載しました!!!

http://azplusowners.jp/pm/works.html



管理ビル一覧

立地も規模も様々でもちろんマンション(集合住宅)の管理も行っておりますが、

商業テナントビルの実績も多くございます。

管理もBM(ビルマネジメント)のみ、PM(プロパティマネジメント)のみももちろん承っておりますし、

BMからPMまで一括で総合管理を依頼して頂くことも可能です。


株式会社アドバンス・シティ・プランニングはどんなビルの管理をしているの?と気になるオーナー様、

テナントビルの管理会社をご検討中のビルオーナー様、

是非ご参考になさってください。





店舗ビル・オフィスビルのビルオーナー様情報サイト
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テナントビルオーナー様必見!空室対策のコツ! 決まりやすい事務所の内装(インテリア)

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こんにちは

AZplus Owners(アズプラス・オーナーズ)のスタッフです!

AZplus Owners(アズプラス・オーナーズ)を運営する株式会社アドバンス・シティ・プランニングでは、
他に港区・渋谷区を中心とした店舗物件検索サイトAZ plus(アズプラス)
オフィス物件・貸事務所検索サイトのAZ plus office(アズプラスオフィス)
を運営し、日々たくさんの出店希望のお客様やオフィス移転のお客様に物件のご紹介をしております。


今回は、空室の際に決まりやすいオフィスの内装(特に港区・渋谷区の城南エリア)について、簡単にまとめてみました。


せっかくお金をかけて原状回復やリニューアル工事をするなら、
少し工夫をして、リーシングの際に決まりやす内装にしてみませんか?
もちろんビルや立地、周辺のニーズによってベストな答えはそれぞれ違ってきますが、
ご参考になさって頂ければと思います。

まずは、百聞は一見にしかず。

AZ plus office(アズプラスオフィス)で内装を気に入られて、
内装のデザインが決め手となって、契約まで進んだ案件をいくつかまとめてみました。

【契約事例1】 千駄ヶ谷 Webコンサルティング会社
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【契約事例2】渋谷区東 アパレル会社

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【契約事例3】目黒区上目黒 内装デザイン会社
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【契約事例4】渋谷区東 広告会社
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ちょっと個性的な空間が多いのですが、
貸室のインテリア(内装デザイン)を気に入られて契約まで進んだ案件です。
このほかにもたくさんの事例がございますが、
様々な物件のご案内に行っておりますと、決まりやすいオフィスの傾向が見えてきます。
もちろん、周辺のニーズによっても異なりますが、少し工夫して原状回復やリニューアルをしてみると、
今までなかなか決まらなかったオフィス物件でも空室待ちの人気物件になるかもしれません。

これまでたくさんのオフィス物件の契約に携わった、
リーシングの営業担当のオススメポイントのうちのいくつかご紹介します!


Point1 照明器具をライティングレールにする

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内装が決め手となって契約に至った物件の傾向として、
照明をライティングレールにしている所がとても多いです。

ライティングレールにするメリットは、

借主さんが照明器具を簡単に交換でき、雰囲気づくりをしやすい事。

一般的なオフィスに設置されているような蛍光灯のシンプルな商品もありますし、
アパレルさんのショップのようにしたいというテナントさんであれば、
ハロゲン照明のオシャレな照明器具もたくさん種類があり、無印良品等でも購入ができます。
テナントさんの社風に合わせた照明器具を簡単に設置が可能で、
照明器具の位置をインテリアに合わせて変更できる事もメリットです。
打合せルームだけこだわった照明器具を設置するのもよいかもしれません。

使い勝手の良さと、インテリアがとてもオシャレな雰囲気になる事から、
ライティングレールを使用した空間はとっても人気があります。

床・壁・天井の仕上げは従来のままでも照明器具だけ少し変えてあげるだけでも、
空間の雰囲気はぐっと変わります。

例えば、床は普通のタイルカーペットですが、
照明がライティングレールだとこんな雰囲気になります↓

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もちろん、照明器具を変更するのも費用がかかりますし、
従来の照明器具でも賃料条件や立地等ですぐに決まる物件もございますので、
ケースバイケースではございますので、これから内装を変えるという際には是非一度ご相談ください。



Point2 天井高を確保する

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最近のテナントビルは天井を高めとするのが主流。

天井高が低い物件でも建物として可能な場合は、
天井のボードを撤去して天井高を確保すると開放感が生まれます。

ただ、天井をとった内装はかなり個性的な空間雰囲気にもなる為、
南青山や神宮前、代官山、恵比寿等、アパレル関係やデザイン関係の法人さんの
多いエリアではとても反響がよいのですが、
弁護士事務所さんや会計事務所さん等、
固いご業種の多いエリアでは、少し個性的すぎるかもしれません。

又、照明器具を変更するのに比べても費用がかかる為、
費用対効果を考えて検討をする必要がございます。



Point3 床の仕上げを検討してみる

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事例であげた写真のようなモルタルの床やフローリングの床は
デザイン系の法人さんにはとっても人気があります。

これまでの一般的な事務所はタイルカーペットが主流の為、
床材をフローリングやモルタルの床にするだけで、
アパレルさんのショップやカフェのような雰囲気になり、とってもオシャレです。

ただ、フローリング等の材質の固い素材は、下のフロアに歩く音が響きやすい事や、
フローリングの場合は原状回復が容易ではない事等も含め、
メンテナンスや管理の視点も含めた検討が必要です。

カーペットでもシンプルでオシャレなものもありますし、
退去時の原状回復も張替えが容易です。

ただ、あまり個性的すぎる空間にしますと、
逆にテナントさんを限定してしまうため、周辺のニーズを考えて
検討する事が大切です。

他にも床材にはPタイルや長尺塩ビシート等、
豊富にございますので、メリットデメリットを比較した上で、
原状回復工事やリニューアル工事の際にちょっと今までと異なる床材を検討してみる事もオススメです。




簡単に3つほどまとめてみましたが、
上記以外にも、費用はかかりますが、水周りのリニューアルや、
エントランスの改装等で建物の雰囲気はかなりかわります。
ただこちらは費用もかかりますので、よりじっくりとした検討が必要です。
その他にも細かい事ですが、ディテールのデザイン等によっても貸室の雰囲気は大きく変わります。

これから原状回復やリニューアル工事をお考えのオーナー様、
是非一度いろんな視点でご検討ください。

弊社では、商業ビルの設計から空室対策、ビル管理の他にも、
建物のリニューアル等のご提案も行っております。
もちろん、リーシング(空室対策)の視点を入れたご提案を行っております。

『なかなかテナントが決まらくて困っている』
『ビルのリニューアル工事を考えたい』
『原状回復工事を相談したい』
等、お困りの事やご相談ごと等ございましたら、
ビルごとにご提案を行っておりますので、是非お声掛けください。







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店舗ビルを建てる前にチェックして欲しい4つの事④   Point4 貸室のサイズについて考える

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こんにちは

AZplus Owners(アズプラス・オーナーズ)のスタッフです!

さて、本日は『テナントビルを建てる前にチェックして欲しい4つのポイント』の最後
4つめのポイントについて記事をまとめました。

是非ご参考になさってください。

Point4 貸室のサイズについて考える

テナントビルの設計・プランニングを進めるのと同時に並行して検討して頂きたいのが、
適正な募集面積、つまり、『貸室の面積をどのくらいの広さで募集をするのがベストなのか』
という事についてです。

エリアの相場に対して大きすぎる貸室を作ってしまい、
面積の分、賃料の負担も大きくなる為、
なかなかテナントが決まらず苦戦したというお話はよく伺います。

逆に小さすぎる貸室にしてしまい、
ニーズに合わずなかなか決まらないというお話も伺います。

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例えば、プランニングを進めたところ、1階の貸室の面積が50坪だったとします。
諸条件によっても変わりますが、プランニングの段階では、
50坪の貸室を1区画とする事も、25坪の貸室を2区画とする案や、
15坪、15坪、20坪の3区画とする案も可能かもしれません。

面積はテナント募集を開始する際に大事なポイントの1つ。
周辺相場から出店のニーズが多い面積を想定し、
大きな区画1つがよいのか、いくつかに分けるのか、
或いは大きな区画で募集しながら並行して「分割可能」として分割した条件でも募集するのか、
物件ごとに適正な面積を検討する必要がございます。

もちろん、区画を分ける場合は設備も分けておく必要があり、
その分費用もかかる為、工事コストと比較して検討する事が大切です。

貸室の面積は敷地条件等で決まってしまう事も多く、
正解がなく判断はとても難しいのですが、
じっくり検討して頂く事をオススメします。

いくつか検討の際のポイントをまとめました

◆相場からリーシング(テナント募集)に適した面積を割り出す
◆大きめの区画で募集するメリット
  ・小さい区画にわけるよりもビル管理がスムーズ
   (テナント数が増えるとその分、管理戸数が増え、
    確認事項等も増えます)
  ・小さい区画に比べ、面積が大きい分、与信力の高いテナントが
   入居するケースが高い
  ・設備を分ける必要がない為、その分初期費用は抑えられる
◆小さめの区画で募集するメリット
  ・リーシング(テナント募集)がしやすい
  ・テナントが解約し、空室が続いたとき、
   大きな区画1つよりも、小さい区画が1つの方が
   同じ1区画でも賃料のグロスは小さく、痛手が少ない

又、ワンフロアの区画を分けるか分けないかという検討もございますが、
敷地条件によっては、フロア数を検討するという方法もございます。
以前に商業エリアの間口の狭い敷地でテナントビルの企画をしていた際に、
相場が40坪位の出店ニーズが多い地域で、
50坪8フロアとするか、45坪9フロアの2パターンでプランニングを組み、
工事のコストと比較してフロア数を決めた事もございます。

貸室の面積は敷地の諸条件によって決まってくる事も多くございますが、
募集を開始した後のリーシング(空室対策)を考えて、
検討する事は非常に大切な項目の1つです。

是非一度検討してみてください。

AZplus Owners(アズプラス・オーナーズ)を運営しております、
株式会社アドバンス・シティ・プランニングでは、
商業ビルの設計から空室対策、ビル管理、ビル修繕まで幅広くご相談を承っており、
テナントビルの設計を進める際には、ただ、敷地の条件だけで面積を出すのではなく、
相場や市場を考えながら進めていきます。

店舗ビルをこれから建設されるというオーナー様、まずは是非一度ご連絡下さいませ。



店舗ビル・オフィスビルのビルオーナー様情報サイト
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店舗ビルを建てる前にチェックして欲しい4つの事

  Point1  天井高について考える >>
  Point2 貸室のアプローチと視認性を考える>>
  Point3 サイン計画・看板スペースについて考える >>
  Point4 貸室のサイズについて考える >>

 
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サイン計画・看板スペースについて考える  ~テナントビルの設計のポイント~

こんにちは

AZplus Owners(アズプラス・オーナーズ)のスタッフです!

今日は『店舗ビルを建てる前にチェックして欲しい4つの事』の記事、『サイン計画・看板スペースについて考える』について、
実例でご紹介いたします。

前々回の記事でご紹介しました、
弊社株式会社アドバンス・シティ・プランニングのグループ会社である北辰不動産株式会社が事業主、
弊社が設計を手掛け、現在もPM・BMの管理、空室が出た場合のリーシング(募集活動)も行っております、
COCOSPACE恵比寿。">COCOSPACE恵比寿。(※平成28年10月13日現在、満室稼働中です)

S造地上8階建て、全フロア店舗のテナントビルです。
8フロア全て店舗の為、看板のルール等を決めないまま進めてしまいますと、せっかく広めに作ったアプローチスペースに、
空中階のテナントがA看板を置いてしまったり、前面の窓に看板を貼ったりと、『看板ビル』のようになってしまいます。

とはいえ、『看板』スペースが全くないと、極端ではありあすが、
『テナントさんの集客ができなくなる⇒売上が落ちる⇒退去してしまう⇒賃料が入らない』
という悪循環に陥ってしまいます。


そこで、計画当初から看板については検討を重ね、
4つのタイプの看板スペースを計画しております。

①道路側に全フロアの看板
②袖看板(全フロア)
③エントランスホール看板(全フロア)
④1階・2階の専用看板スペース



前面道路を歩く人からは、まずは①の看板が目に入ります。

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↑①の看板
 各フロアごとに看板スペースが準備され、通りを歩く人の目線の高さになっています。

遠くからは②の袖看板が見え、集客につながっています。
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↑②の袖看板
この看板、テナントビルを多く経営する企業ならではの工夫がございます。
1階から8階まである袖看板ですが、通常の袖看板ですとテナントさんの入れ替えの際に高所はクレーンを使って取り換え行う為、
意外に費用がかかります。
又、こちらのビルは商業地の為、クレーン車を停めるのもなかなか大変な作業です。
そこで、建築計画の段階から、貸室から看板スペースに人1人が入れるようなスペースを造り、
クレーンを使わずに看板の交換ができるような設計になっております。

更に1階のエレベーターホールには③の全館の看板スペースがございます。
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看板の照明も飲食店が入居するビルらしく、
電球色という温かみのある色合いでまとめ、眩しすぎない光になっております。

又、間口が狭いビルの為、アプローチが少し奥になってしまった1階のテナントさん用に
前面道路側に④の大きめの1階専用看板スペース。

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2階のテナントさん用にもアプローチの階段の手すり部分を利用した専用の看板スペースを。
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全体的に大きな看板のスペースを設けながらも黒をベースにした看板の枠の中で、
それぞれのテナントさん専用のスペースを準備する事で、

ビルの美観を考えるオーナーの視点、
テナントさんに長く入って頂くリーシングの視点、
メンテナンスを考えた管理の視点、


全てを取り入れて検討した看板計画になっております。

看板の計画ひとつをとってもテナントビルはオフィスや住宅とは全く異なります。
ビルをキレイに長く保つためにも設計の段階から計画はとても大切です。


AZplus Owners(アズプラス・オーナーズ)を運営しております、
株式会社アドバンス・シティ・プランニングでは、
商業ビルの設計から空室対策、ビル管理、ビル修繕まで幅広くご相談を承っておりますので、
店舗ビルをこれから建設されるというオーナー様、まずは是非一度ご連絡下さいませ。



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店舗ビルを建てる前にチェックして欲しい4つの事

  Point1  天井高について考える >>
  Point2 貸室のアプローチと視認性を考える>>
  Point3 サイン計画・看板スペースについて考える >>
  Point4 貸室のサイズについて考える >>
 
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店舗ビルを建てる前にチェックして欲しい4つの事③   Point3 サイン計画・看板スペースについて考える

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こんにちは

AZplus Owners(アズプラス・オーナーズ)のスタッフです!

さて、本日は『テナントビルを建てる前にチェックして欲しい4つのポイント』の
3つめのポイントについて記事をまとめました。

是非ご参考になさってください。

Point3 サイン計画・看板スペースについて考える

いくつかテナントビルを所有されているオーナー様であれば既にご存知の事が多いかと思いますが、
初めてテナントビルを所有し運営されようというビルオーナー様にとっては、
意外に見落としがちなのが、看板のルール作りです。

店舗を営業される方にとっては、
いかにお客様にお店に来て頂くかという事が
事業を大きく左右しますので、
集客を目的とす看板は非常に大事な事の1つです。

事業内容によって希望する看板の大きさやデザインも大きく異なりますが、
看板のルールを先に決めておかないと、
飲食店舗ビルなどで、テナントさんがそれぞれ大きな看板を設置しはじめてしまい、
ゴチャゴチャなビルになってしまったなんていうお話はよく伺います。

例えば、商業地の飲食ビル(複数飲食店が入るテナントビル)等で、
1階のアプローチ部分が空中階のテナントさんの立て看板だらけ。。。。
というビルをご覧になった事はないでしょうか。

ビルがゴチャゴチャとしら乱雑なイメージになってしまうというだけでなく、
アプローチ等の通路に置かれてしまうと、
避難経路を邪魔してしまい、消防法に抵触してしまい、
消防点検の際に指摘を受けてしまった、、、というケースもございます。

特にテナント数が多い、店舗ビルの場合は、
予め各テナントの看板スペースを準備しておく等、ルールを決めておく事が
非常に大事になってきます。

看板の決め方はビルの規模や立地、どのようなテナントを想定するかによって
ケースバイケースではございますが、
弊社でテナントビルの設計を請け負う場合は、
もちろん看板の計画も行っております。
リーシングの視点、管理の視点からもアドバイスをさせて頂いて上で、
看板の計画を決めていきます。

看板のルールはテナントビルを経営する上でとても大切な事の1つ。
これからテナントビルを建てるというビルオーナー様、
是非一度看板についてもご検討なさってください。




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店舗ビルを建てる前にチェックして欲しい4つの事

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  Point4 貸室のサイズについて考える >>
 
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貸室のアプローチと視認性を考える ~テナントビルの設計のポイント~

こんにちは

AZplus Owners(アズプラス・オーナーズ)のスタッフです!

今日は『店舗ビルを建てる前にチェックして欲しい4つの事』の記事に、
少しだけ補足を。

前回のPoint2『貸室のアプローチと視認性を考える』について、実例をご紹介します。

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弊社株式会社アドバンス・シティ・プランニングのグループ会社である北辰不動産株式会社が事業主、弊社が設計を手掛け、現在もPM・BMの管理、空室が出た場合のリーシング(募集活動)も行っておりますCOCOSPACE恵比寿
(※平成28年10月5日現在、満室稼働中です)

恵比寿駅1分の商業地域で、鉄骨造地上8階建てで、全フロア店舗で企画した建物です。
間口が狭く、アプローチの造り方を何通りも考えて実現した建物です。

8フロアの商業ビルの場合EVが1基ですと、EVが混雑する可能性がある為、
EVは必ず2基入れることが事業主からのオーダー。
2基とも前面道路側に出してしまうと、1階の間口が狭くなってしまう。。。。。
更に、2階へは階段でもアプローチできるようにしたい。

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様々な要件を整理し、
1階の間口を確保するためにEVを敷地の奥に持っていく方法、
EVのサイズを小さくする等、色々なパターンを考え、
それぞれのメリット・デメリットを比較し検討した結果、
1階の入り口を前面道路側から少し奥に下げ、間口の幅はできる限り確保し、
そこでできたアプローチスペースにEVを2基並べるプランに。

更に、専用ではありませんが、非常用階段をうまく利用し、
2階までは直接階段でもアプローチできるよう、工夫致しました。

その他、看板スペースや、ゴミ置き場までの通路の確保等、
アプローチ部分は最初に工夫を凝らして設計をした建物になっています。



都心部は敷地に限りがあり、敷地条件は厳しいケースが多く、
厳しい条件の中でどれだけの事をできるか、
何を優先して何をあきらめるかの取捨選択が非常に大事になってきます。

プランは敷地や与条件に合わせてケースバイケースですが、
弊社では、ただ設計をするのではなく、リーシング(賃貸募集)の視点、
管理の視点も組み込んだご提案が可能です。

これからビルを建てるビルオーナー様、是非一度ご相談ください。


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店舗ビルを建てる前にチェックして欲しい4つの事
  Point1  天井高について考える >>
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店舗ビルを建てる前にチェックして欲しい4つの事②    Point2 貸室のアプローチと視認性を考える

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こんにちは

AZplus Owners(アズプラス・オーナーズ)のスタッフです!

さて、今回はこれから店舗ビルを建て、賃貸募集するビルオーナーさんに向けて、
テナントビルを建てる前にチェックして欲しい4つのポイントの2つめについて記事をまとめました。
「そんなこと、もう知っているよ」というオーナー様もいらっしゃるかと思いますが、
意外に見落としがちなこともあるかもしれません。
ビルは立地や敷地の形状など、それぞれ条件も異なる為、
ケースバイケースの事もございますが、
是非参考になさってください。



Point2 貸室のアプローチと視認性を考える

 ビルを建設する時、天井高と同じように『平面図』ばかり見つめていると、
 見落としがちな事の1つが貸室の『アプローチと視認性』です。
 
 テナントさんがお店を営業する上で大切な事の1つに、
 貸室のアプローチのしやすさがあります。
 簡単に言うと、初めてのお客さんがお店に入りやすいかどうかという事です。
 
 都心部のビルは間口が狭いケースが多く、弊社が設計・リーシングを
 請け負う際には、アプローチは非常に大事にしています。

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 1階、2階、地下1階と3フロアを店舗で募集する際は、
 1階はどれだけ入口の間口をとれるか、
 2階、地下1階は専用階段をつけるのかどうか
 或いはメインの入口はEVのみとするのか、
 EVは何台設置するのか等、様々視点から、法規等とも
 照らし合わせながらアプローチについて検討していきます。

 又、店舗を出店されるテナントさんが、『初めてのお客様が入りやすいように』
 という事で、アプローチと同じくらい気にされるのが『視認性』です。

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 1階であれば前面の開口部が大きなガラス張りであったり、
 2階であれば前面道路側が同じように大きなガラス張りでお店の雰囲気が
 外からわかる事、地下についてはビルの造りによりますが、
 半地下にして道路側からお店の様子が少しわかるような造りだったり、
 アプローチがドライエリアになっていて、
 外から入りやすいような造りにしたり等の工夫が可能です。
 ただ、ガラス張りにする場合はコストもあがりますし、
 間口が狭いビルの場合は地下に大きなドライエリアを作る事も難しい為、
 敷地の形、大きさやコストとのバランスを考える必要はございます。

 全く検討しないで店舗ビルを建ててしまうと、
 『立地はすごくいいのに、なかなかテナントが決まらない。。。。』という事の原因にも
 なりかねません。
 店舗を誘致したいテナントビルの場合は必ず検討して頂きたい事項の1つです。
 間口が広い大きな敷地の場合は別ですが、
 都心部の狭小地等の場合は、どれだけ検討したかによって
 後々の賃貸募集にも大きく影響しますので、
 是非とも、色々な可能性を検討してみてください。





さて、簡単に店舗ビルを建てる前にチェックして欲しいことのひとつである
『貸室のアプローチと視認性を考える』についてまとめてみましたが、
AZplus Owners(アズプラス・オーナーズ)を運営する
株式会社アドバンス・シティ・プランニングは一級建築士事務所であり、
管理会社であり、賃貸募集まで行う不動産会社でもございます。
200棟以上の設計実績と、賃貸の募集からテナントビル管理まで幅広い実績がございます。

商業ビルの設計から空室対策、ビル管理、ビル修繕まで幅広くご相談を承っておりますので、
店舗ビルをこれから建設されるというオーナー様、まずは是非一度ご連絡下さいませ。




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店舗ビルを建てる前にチェックして欲しい4つの事
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プロフィール

AZplus Owners

Author:AZplus Owners
不動産・建築設計会社である株式会社アドバンス・シティ・プランニングが運営するWEBサイト、AZplus Owners(アズプラス・オーナーズ)のスタッフブログです。東京都内を中心に店舗ビル・オフィスビル運営に特化したサービスを行っております。空室対策、ビル管理のお見積り、建物の企画・設計(テナントビルの設計)のご相談等、オーナー様のテナントビル運営を幅広くサポート致します。

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