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年末年始お休みのお知らせ

いつもAZplus Owners(アズプラス・オーナーズ)をご利用いただき有難うございます。

誠に勝手ながら、2016年12月28日(水)~2017年1月4日(水)の間、お休みさせて頂きます。

この期間のお問合せはお問合せフォームから受け付けております。

尚、お休み中に頂きましたお問合せは1月5日(木)より順次対応させて頂きますが、

お問い合わせへの回答が通常より遅れる場合がございますので、

あらかじめご了承頂きますようお願い申し上げます。




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03-6891-2030 
OPEN 9:30~18:00 (土日祝休)

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ビル管理の大事さ

こんにちは

AZplus Ownersのスタッフです。

テナント誘致の仕事をしておりますと、
年に何百棟ものビルを見に行きます。
ビル管理の大事さが身に染みてよくわかります。

建物のメンテナンスをきちんとしているかしていないかで、
築年数とは関係なく、
ビルの見栄えや入居希望の方が内覧される際の印象は全くことなります。

又、入居希望の方だけでなく、
実際に入居された後も管理がしっかりしているビルは
居心地が良いようで、テナントさんの更新や再契約につながる事も多いです。

具体的にはビルの清掃がきちんと行われ、清潔感のあるビルである事、
設備面を定期的にメンテナンスを行っている事、
看板などが乱雑に置かれたりせず、
建物のルールがきちんとしている事等があげられます。

テナント数が少なくビルオーナー様が自主管理をされているビルで、
大規模修繕だけ検討したいというお話を頂く事もございます。

ビルを安全に長く使用する事を第一にご提案致しますので、
是非一度お声掛けください。


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街歩き 縦型の自転車置場!

こんにちは。

AZplus Owners(アズプラス・オーナーズ)のスタッフです。

不動産の仕事はこれから募集の物件を調査に行ったり、
管理ビルを見に行ったりと外出の多い仕事です。

街を歩いていると、今のトレンドがわかったり、
新しくオープンしたお店を見つけたりと色々と勉強になる事が多いです。

先日、こんな自転車置場を見つけました!

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縦型の自転車置場でとっても省スペース。

最近は健康の為等、自転車通勤の方も増えており、
AZplus でオフィス物件を探す方の中にも『自転車置場』付の物件で探したい!
等という御要望を承る事も多いです。

実際は都内ですとなかなか自転車置場のついているビルは少ないため、
駐車場スペースを借りて頂いてそこに社員の方の自転車を置いて頂いたり、
近隣で駐輪スペースを探して頂く事等が多いです。

又、ビルオーナー側もなかなか駐輪場のスペースを設けるのは難しいところ。
とはいえ、需要も増えている中、この駐輪場はなかなか良いアイディア。

もし少しでもスペースがある場合に、
このような縦型の駐輪場を計画し、入居希望の方にアピールするのもよいかもしれません。
調べてみると、自転車スタンドも様々な商品が出ているようです。

また、街歩き等でビル運営の参考となるアイデアを見つけましたら、ご紹介したいと思います!


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テナントビル設計から管理まで

こんにちは。

AZplus Owners(アズプラス・オーナーズ)のスタッフです。

テナントビル企画・設計の実績をまた少し更新致しました~

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昭和59年創業の弊社。

30年以上の社歴の中で、設計実績も200棟以上。

過去の作品を整理していくと、30年以上前に建築設計し、
現在までビル管理を依頼して頂いている建物までございます。

これまでに弊社で設計を行ったビルで、
今現在、ビル管理を行っている建物が45棟ございました。

大変有り難いことです。

もちろん、設計のみ依頼して頂く事も、管理のみの依頼して頂く事もも可能ですし、
大変有り難い事です。

設計から管理まで依頼して頂く事のメリットは、
建物を設計する際に、建物管理側からの視点を入れられる事。

例えば、市場に合った大きさや間取りなのか、
ゴミ置き場の位置や清掃方法、
共用部分の使用方法、管理方法等
建物のデザインだけでなく、
竣工後の運営・経営も見据えてデザインを行います。

又、管理を長年行っていく上で、
設備面でのトラブルが起こった際には、
竣工当初から長年管理を行っている建物であれば、
管理の記録と建築設計の視点も含めたアドバイスが可能です。

もちろん、オーナー様によっては自主管理をされているオーナー様、
建替えの前からのビル管理会社等を利用されているオーナー様等、
管理を他で行っていらっしゃるオーナー様も多くいらっしゃいまして、
大規模修繕等、建物の修繕の際にお声掛け頂くというケースもございます。

様々なケースに対応しておりますので、
これからビルの建替えをお考えのビルオーナー様、
管理の見積もりを一度とりたい等、
ビル運営で何かお困りの事やご相談ごとがございましたら、
是非一度AZplus Owners(アズプラス・オーナーズ)へお問い合わせください。



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COCOCUBE KAMATA|ココキューブ蒲田、残り2室!

こんにちは。

AZplus Owners(アズプラス・オーナーズ)のスタッフです。

今年の10月に竣工し募集を行っております、
弊社設計のデザイナーズマンション、COCOCUBE KAMATA|ココキューブ蒲田。

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お陰様で残り2室となりました!!!

年末までに満室を目指してリーシング活動を行っております。

新築という事はもちろんですが、

やはり、単身の方に好まれるシンプルでスタイリッシュなデザインと、

使い勝手や設備面のスペック等を基準に選んで頂けているようです。

また、こちらの建物はビル管理も弊社にて行っております。



弊社ではビルオーナー様の土地の活用のご提案を行っております。

事業計画・収支計画から企画・設計、賃貸募集(リーシング)、ビル管理、大規模修繕まで幅広く承っております。

又、設計を行って終わりという事ではなく、

設計を行ったビルの管理までを行い、ビルオーナー様の資産を大事に長く維持する為、

末永いお付き合いを行っております。

店舗ビル、事務所ビル、集合住宅はもちろん、

ホテル等の宿泊施設や寮、シェアハウス等、幅広い実績がございますので、

遊休地の活用やビルの建替え等をお考えのビルオーナー様、

是非一度お声掛けください。



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Q&A よくあるご質問について

こんにちは。

AZplus Owners(アズプラス・オーナーズ)のスタッフです。

本日は、ビルオーナー様からよく頂くご質問についてまとめてみました。

よく頂くご質問の一部ですので、詳しいご質問などございましたら、是非直接お問合せ下さいませ^-^



■テナント誘致(リーシング)について

Q空室があり困っています。募集をお願いしたいのですが。

A
近隣の相場やマーケットデータからテナントビルオーナー様に適切なリーシング計画のご提案を致します。
又、古いビルで、建物の設備からなかなか空室が埋まらない場合、
水周りや空調などの設備やエントランスのリニューアル工事等のご提案も可能です。


Q募集にかかる費用を教えて下さい。

A
ビル管理業務を請け負っていない建物で、リーシング(賃貸募集)のみ承っている場合は、
成約時に仲介手数料として賃料の1ヶ月分(+消費税)を申し受けます。


■企画・設計について

Q所有している敷地の活用方法を相談したい

A
弊社では建物の設計だけでなく、資産運用までご提案可能です。
敷地条件に合わせて商業ビルがいいのか、
集合住宅がよいのかメリット・デメリットも含めご提案します。


Q株式会社アドバンス・シティ・プランニングの実績を見たい

A
弊社では200作品を超える実績がございます。
弊社が設計を行い、30年以上にわたり管理を行っているビルもございます。
弊社HPに実績の一部を掲載しておりますので、是非ご参照ください。

AZplus Owners(アズプラス・オーナーズ)を運営する株式会社アドバンス・シティ・プランニング実績>>>


■ビル管理について

Q営業エリアを教えて下さい。

A
テナントビル管理・リーシングにつきましては、
原則、東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県となりますが、
その都度ご相談させて下さい。
尚、建物の企画・設計に関しましては、
首都圏以外の実績もございますので、ご相談ください。


Qまずは管理の見積もりをお願いしたい。必要なものはございますか?

A
まずは建物の調査をさせて頂きます。
建物の図面と設備表や点検報告書等の資料をご準備ください。
建物の規模によっても必要なものが変わりますので、
まずは営業担当にご相談ください。




以上、簡単にまとめてみましたが、これから少しずつQ&Aも更新していきますので、
テナントビルの募集、管理、企画・設計をお考えのビルオーナー様、是非ご相談ください。



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最近よく聞く保証会社って?

こんにちは。

AZplus Owners(アズプラス・オーナーズ)のスタッフです。

寒い日が続いていますね。

さて、テナントビルを所有されているオーナー様であれば一度は『保証会社』のご提案を
不動産会社から受けたことがあるかもしれません。

最近は利用されるビルオーナー様も増えておりますので、
本日は保証会社についてご説明したいと思います。


■保証会社とは?

保証会社とは、賃貸契約の際に必要な借主の連帯保証人を代行し、
借主が賃料滞納などの支払債務の債務不履行をした場合、
借主に変わって保証会社が代位弁済を貸主に行うものです。

テナントビルの場合、入居される法人が契約者(借主)、
連帯保証人がその代表者というケースが非常に多いです。
借主である法人の経営が傾けば、
その代表者が連帯保証人の責務を果たせなくなる可能性は非常に高いです。

但し、なかなかテナントである法人とは別で連帯保証人をたてるというのは難しいもの。
そこで、最近は保証会社を利用するケースが増えております。

連帯保証人に代わって保証会社を利用するケース、
代表者に連帯保証人になって頂き、更に保証会社を利用するケース等、
状況によって様々です。

もちろん連帯保証人をたてて、保証会社をつけないケースや、
保証会社をつけず、連帯保証人もたてないケース等もございます。

テナントさんの与信力に心配がある場合は、
保証会社を利用するという事も1つの選択肢として増えております。


■保証会社を利用するメリットとは

ビルオーナー様にとっては賃料の滞納のリスクを軽減できる点が最大のメリットです。
テナントからの賃料が遅れた場合、保証会社に連絡を行えば、
保証会社よりビルオーナー様に賃料が支払われます。

特に個人オーナー様で管理会社(PM管理)を使っていない場合等、
賃料の遅れがあった際に、ご自身でテナントや連帯保証人に
催促をするのは心理的な側面でも大きな負担です。

保証会社から賃料がビルオーナーに支払われ、
保証会社からテナントに賃料の請求がいきますので、
賃料の入金の確実性と心理的な負担の軽減と大きなメリットです。


■保証会社を利用するデメリットとは

貸主様にとってはメリットの多い保証会社。
もちろんデメリットもございます。

保証会社を利用する場合、
契約の際に初回保証委託料、その後も継続的に保証料がかかります。
借主負担とする事が一般的である為、
借主にとっては費用面での負担が増えるため、
物件を借りるかどうかを決める際の判断基準の1つとなります。

特にきちんと賃料を支払うテナントであれば、
戻ってくる事がない費用ですので、無駄な出費と感じてしまうようです。

又、保証会社に加入をしてもらえば100%リスク回避されるというわけではなく、
保証会社が倒産するというケースもございます。(実際にございました)

貸室(テナント)の多いビルオーナー様には、保証会社を複数利用し、
リスクを軽減される事をお勧めします。


■連帯保証人無し、保証会社無しのケース

簡単に保証会社の概要と、メリットデメリットをまとめてみましたが、
賃貸借契約はケースバイケース。

連帯保証人もたてず、保証会社も利用しないという事でこんなケースがございました。
借主様が大手の外資の法人さんで、日本初参入。

入居希望を頂いたのは30坪程のオフィス。
大手の外資の法人で、会社の方針で連帯保証人はたてられない法人さんでした。

とはいえ、ビル―オーナー様の立場からすると、
海外では大手とはいえ、日本では全く実績のない法人。
日本では新規で法人登記を行ったばかりであり、決算もまだ迎えていない為、
決算書もご提出頂けない状況で、テナントさんの事業内容等は共感されているものの、
連帯保証人無しの契約はご経験が無く、不安に感じていらっしゃいました。

そこで、テナントさんに保証会社の利用をお願いしたのですが、
保証会社との保証契約において連帯保証人が必要だったのです。

おなじ『連帯保証人』という単語なので、少しわかりにくいのですが、
賃貸借契約で連帯保証人は必要なしとしても、
保証会社とテナントとの保証契約において『連帯保証人』が必要となってしまったのです。
いくつか連帯保証人さんの必要のない保証会社を探しましたが、
連帯保証人が必須という保証会社しか見つけらませんでした。

最終的には、ビルオーナー様とテナントさんとの面談の場を設ける等、
テナントさんの事業概要のご説明やビルオーナー様の懸念事項等の確認を行い、
保証金を大幅に増やして頂くという事で、
連帯保証人無し、保証会社無しで条件を合意致しました。




本日は、簡単に保証会社についてまとめましたが、
保証会社が100%という事でもございませんが、
その都度、状況に合わせて利用されてはと思います。

又、保証会社もそれぞれ特徴があり、
保証内容や条件なども変わってきますので、
その都度ご相談頂ければと思います。

これからテナントビルの募集をお考えのビルオーナー様、是非ご相談ください。



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弊社設計の店舗・事務所ビル『アポラン自由が丘』、竣工致しました

こんにちは。

AZplus Owners(アズプラス・オーナーズ)のスタッフです。

弊社で設計を致しました、自由が丘のテナントビル『アポラン自由が丘』が竣工致しました!

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オシャレなショップが集まる自由が丘エリアで、角地の敷地。

RC造地下1階地上4階で、既に満室稼働中です。
(今回は設計のみ承りましたので、リーシングは他社になります)

九品仏川緑道からも見える立地で、視認性も高く、人通りも多い立地。

様々なテナントさんにご検討頂けるよう、シンプルなガラス張りのテナントビルを設計致しました。

貸室部分ははテナントさんのそれぞれの個性を出せるようなシンプルな造りになっておりますが、

共用部である階段スペースのデザインを自由が丘に合ったオシャレで爽やかなパターンでまとめております。

次回、テナントさんが入居した状態の写真もご紹介したいと思います!


AZplus Owners(アズプラス・オーナーズ)の作品ページにも掲載致しましたので、

これからテナントビルの建設をお考えのビルオーナー様、是非ご参考になさってください。

『アポラン自由が丘』





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プロフィール

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Author:AZplus Owners
不動産・建築設計会社である株式会社アドバンス・シティ・プランニングが運営するWEBサイト、AZplus Owners(アズプラス・オーナーズ)のスタッフブログです。東京都内を中心に店舗ビル・オフィスビル運営に特化したサービスを行っております。空室対策、ビル管理のお見積り、建物の企画・設計(テナントビルの設計)のご相談等、オーナー様のテナントビル運営を幅広くサポート致します。

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