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AZplus Owners コラムまとめ 2017年1月

これまでにご紹介いたしました、ビルオーナー様向けのコラムの一覧のまとめです。
これからビルを建てるビルオーナー様、現在テナントビル運営をされているオーナー様、
是非ご参考になさって下さい。

■渋谷区桜丘のビルのコンバージョン工事始まりました!>>>

■『建築基準法上の建物用途』について >>>

■用途変更はできても、飲食店に貸し出せないケース >>>

■募集の工夫 ~お客様にきちんと物件の特徴を伝える~>>>

■区分所有の店舗物件やオフィス物件の賃貸募集について>>>

■排水管高圧洗浄・高架水槽の清掃>>>

■弊社設計の店舗・事務所ビル『アポラン自由が丘』、竣工致しました>>>

■最近よく聞く保証会社って? >>>


■Q&A よくあるご質問について >>>

■ビル運営 ご提案実績 ~女性専用シェアハウス~ >>>

■COCOCUBE KAMATA|ココキューブ蒲田竣工致しました >>>


■テナントビルを建設中のビルオーナー様、
賃貸募集(リーシング)の依頼はお早めにお声掛けください >>>


■渋谷駅前のテナントビル、大規模改修工事 事例 >>>

■商業ビル(テナントビル・店舗ビル・オフィスビル)を建てるメリット>>>


■テナントビルオーナー様必見!空室対策のコツ!
決まりやすい事務所の内装(インテリア) >>>


■店舗ビルを建てる前にチェックして欲しい4つの事

    Point1  天井高について考える>>>
    Point2 貸室のアプローチと視認性を考える>>>
    Point3 サイン計画・看板スペースについて考える>>>
    Point4 貸室のサイズについて考える >>>







店舗ビル・オフィスビルのビルオーナー様情報サイト
AZplus Owners(アズプラス・オーナーズ)のHPはコチラ↓

http://azplusowners.jp/

お問合せフォームはコチラ↓
http://azplusowners.jp/contact/

お電話でのお問合せも承っております。

03-6891-2030 
OPEN 9:30~18:00 (土日祝休)

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渋谷区桜丘のビルのコンバージョン工事始まりました!

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こんにちは

AZplus Ownersのスタッフです。

本日は進行中のプロジェクトのご紹介です。

渋谷区桜丘にございます、元々は店舗+住居(マンション)の建物の大規模改修工事。

1階の店舗はそのままに、住居部分をオフィスにコンバージョン致します。
(コンバージョンとは、建築の現在の使用目的を変更して再生させることをいいます)



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BEFORE↑

改修前の写真です。
築40年近い建物ですが、鉄筋コンクリート造で、
躯体はしっかりしており、まだまだ使える建物です。

今回は、様々な事業計画を検証し、
弊社からの事業立案、改修のデザイン、改修工事、改修工事後は、ビル管理、賃貸募集まで請け負うプロジェクトです。


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BEFORE↑

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↑解体工事の写真です。


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↑床のモルタル打設後の写真です。



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↑外壁足場


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↑外壁足場 アプローチ部分

オフィスの顔となる、大事なアプローチ部分。
こちらもきれいに生まれ変わる予定です。




コンバージョン工事は始まったばかり。
今からどんな仕上がりになるのか、とても楽しみなプロジェクトです。

弊社では、新築テナントビルの設計はもちろん、
既存ビルの用途変更を含むコンバージョン、大規模改修等、
幅広く承っております。

新築ビルの建設をお考えのオーナー様はもちろん、
既存ビルの改修工事をお考えのビルオーナー様、
ご相談事等ございましたら、是非お声掛けください。


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用途変更はできても、飲食店に貸し出せないケース

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こんにちは

AZplus Ownersのスタッフです。

1月13日のブログで、『建築基準法上の建物用途』についてご説明致しました。

  1月13日記事 『建築基準法上の建物用途』について

建築基準法上の建物の用途以外の用途で使用(賃貸借)する場合には、
用途変更が必要となる事がございます。
もちろん、100㎡以下で用途変更が必要無かったり、
類似用途で用途変更が必要無かったり等、用途変更が必要のないケースもございます。


以前に賃貸募集のご相談を受けたテナントビルでこんな事がありました。
新築の商業テナントビルで、建物の用途が『物販店舗』となっている建物。
(物販店舗は、『百貨店、マーケット又はその他の物品販売業を営む店舗』といいます)


ビルオーナー様は物販店舗や事務所、サービス店舗、
サロン等を想定され募集をしていたとの事ですが、
新築後数カ月、なかなか空室が埋まらないので、飲食店舗にも賃貸する事を検討。


建物の設計会社にも確認し、新築の建物の為、当然、建築検査済証も残っており、
用途変更は全く問題ないとの事。(もちろん手続きの費用はかかります)


ところが、元々、物販店舗を想定して建てたビルであり、
商業地域で建蔽率も高く、敷地いっぱいで建てていた為、
飲食店舗用のダクトスペースが全くありませんでした。
設備屋さんにも現地を確認してもらい検証した結果、
やはりダクトの設置が物理的に不可能という結論に至り、
飲食店舗に貸し出す事は難しく、
バーやカフェ等、ダクトのいらない軽飲食までならという結果となりました。


建物を賃貸借する際には、建物の『用途』の確認も必要ですが、
設備面等の確認・検証も併せて必要です。

新築ビルではない建物でも、
用途変更はクリアできても
設備面のスペックで、希望の用途には貸し出せない事もございますので、

賃貸募集の前には、確認をしてから募集を開始される事をお勧めします。


尚、弊社では、リーシング、ビル管理を踏まえた設計のご提案を行っておりますので、
商業地であれば、計画の段階でダクトスペースの検証も行っております。
もちろん、ダクトスペースは貸床面積には入りませんので、
ダクトスペースを設けずに貸床を広げるという考え方もございますので、
ビルによってケースバイケースです。

店舗ビルの企画・設計の実績も多数ございます。
空室対策(リーシング)のご相談、ビル管理のご相談はもちろんの事、
これからテナントビルの新築をお考えのビルオーナー様、
お困りの事等ございましたら、是非一度ご相談ください。



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COCOFLAT HIGASHINAKANO|ココフラット東中野竣工致しました!

こんにちは

AZplus Ownersのスタッフです。

弊社が事業主、企画・設計を行っておりますマンションブランド『COCOFLAT』シリーズの第4弾。

COCOFLAT HIGASHINAKANO|ココフラット東中野竣工致しました!

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JR中央線東中野駅徒歩5分、都営大江戸線東中野駅徒歩7分と通勤通学にも便利な立地。

ワンルームを中心とした単身者向けのデザイナーズマンション。

高設備スペック、バス・トイレも別等、都心で働く単身者のニーズに合わせた造りとし、

竣工前に全室お申し込みを頂き、早期満室を実現致しました。

又、建設コストを抑えながらも、早期満室を目指して、
今の若者の好みに合わせた工夫したデザインとなっております。

収益用の集合住宅の企画・設計も多数手掛けておりますので、
これから賃貸アパート、賃貸マンションの計画をお考えのオーナー様、
是非一度ご相談下さい。


 『COCOFLAT』シリーズ第1弾~第3弾はこちら↓↓↓

 COCOFLAT SASAZUKA|ココフラット笹塚

 COCOFLAT OJI|ココフラット王子

 COCOFLAT KAMATA|ココフラット蒲田




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排水管高圧洗浄・高架水槽の清掃

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こんにちは
AZplus Ownersのスタッフです。

先日、ビルオーナー様からのご依頼で、
『排水管高圧洗浄』と『高架槽清掃』を実施致しました。

ご依頼頂いた建物はテナント(事務所)が2つ入居されていて、
テナント数も少ないため、貸主様で自主管理を行っており、
弊社では賃貸の募集とビル清掃のみを請け負っている建物です。

ビルオーナー様は、数年前に大規模改修等も行われ、
入居テナントさんに気持ちよく使って頂く為に
建物をキレイにする事を心掛けている方です。

ただ、ビルは既に築40年を超え、見える所以外のメンテナンスも必要。
今回は普段は見えない所の清掃です。

排水管高圧洗浄は、その名の通り建物の中に隠れていて普段は見えない排水管の洗浄。
漏水などの排水のトラブルの原因は主に排水管の詰まりです。
普段は見えない排水管も年月と共に汚れていき、
徐々に徐々に管の内側に汚れや油がこびり付き、これによって最後は詰まってしまいます。

これを防ぐために、ビルによって期間も変わりますが、
定期的に排水管高圧洗浄を行う事が大切です。

そして、高架水槽の清掃。
こちらは給水のお水を貯めておくタンクの清掃。
安全なお水をテナントさんに供給する為に、
1年に1回、ビルオーナーが実施する清掃です。

建物のメンテナンスは見える所以外も多々必要です。
何だか人間と似ていますね。
建物を長生きさせる為には、
外見をキレイに若々しくするのと同時に、
内部から健康でいる為のメンテナンスが必要です。

弊社ではビルを長く安全に使って頂く為、
ビル管理、大規模改修等のご相談も承っております。

お困りの事やご相談事等ございましたら、お気軽にご相談下さいませ。


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区分所有の店舗物件やオフィス物件の賃貸募集について

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こんにちは

AZplus Ownersのスタッフです。

弊社に賃貸募集のご依頼を頂く物件で、
『区分所有』の店舗物件やオフィス物件等をお預かりするケースがございます。

その際、オーナー様にお願いしたい事の1つが、
必ず管理規約や細則をご準備頂くこと。

区分の物件の場合は、
貸室のオーナー様の意思だけでは決定できない事が多くございます。

・看板のスペース、またその費用
・業種の制限があるかどうか
 業種に関して理事会の承認が必要な場合は、どのくらいの期間がかかるのか
・引越しの曜日等が制限があるかどうか
・営業日、営業時間の制限があるかどうか

等は、
予め契約の前、できれば内覧の段階で、入居検討のテナントに伝える必要があります。

管理規約・細則以外でも貸室の募集にあたって必要な情報は
全てご提出頂く事がとても大切になります。

賃貸募集をお考えの貸店舗、貸事務所をご所有のオーナー様、
何かございましたら、是非ご相談ください。


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募集の工夫 ~お客様にきちんと物件の特徴を伝える~

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こんにちは
AZplus Ownersのスタッフです。

テナントビルの賃貸募集をされているビルオーナー様から、
『なかなかテナントが決まらない』という事で、
弊社でも募集をできないかという御相談のご連絡を頂く事が多くございます。

物件が決まらない理由には、
『募集物件の条件が周辺相場にあっていない』 『設備スペックが足りていない』
『エンドのお客様に情報が届いていない』 『情報が届いていても物件の特徴がきちんと伝わっていない』等、
様々な理由があげられます。

1つ1つクリアにしていって進めていきますが、
今回は、『エンドのお客様にきちんと物件の特徴を伝える』ことに
重点をおいてお話をしたいと思います。


弊社で運営しております店舗物件、オフィス物件の検索サイト、
AZplusAZplus office

エンドのお客様より、有り難い事にたくさんのお問合せを頂いております。
お客様よりよく『サイトの情報が非常にわかりやすくて見やすい』というお言葉を頂きます。
ホームページを立ち上げる際にエンドユーザー様にとっての『見やすさ』を
徹底的に考えて作った為、こういうご意見を頂くと大変嬉しく思っております。

詳細ページはこのように掲載↓↓↓

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ただ1階の物件がいいと言っても、
間口が広いのか、天井は高いか、周りにはどんなものがあるのか等、
気にされるポイントは出店される方それぞれ異なります。

AZplusでは、物件の概要説明はもちろん、
写真や物件の特徴の説明に力を入れていますので、
お客様の方である程度ご自分の希望条件に合わせて、
物件を選んで頂いて内覧に至る事が多いです。

例えば、『年配のお客様が多い為、1階であれば段差の少ない物件、
EVがあれば空中階もOKだが、アプローチに段差の少ない物件』という事で
ご希望を頂いた際に、写真を複数掲載しておりますので、
ある程度、お客様の方で厳選して頂けます。
物件は全て営業スタッフが現地を確認しておりますので、
お客様からお電話を頂けばお応えする事も可能。

又、お客様や他協力会社に配布する紙媒体での募集図面も同じように力を入れております。
インターネットの普及で情報が流通している昨今では、募集図面の造り方も非常に工夫が必要です。

写真の掲載はもちろん、お客様からよく頂くご質問や特徴等についても詳細を記載する等、
物件の良いところや特徴が、資料だけである程度お客様に伝わるように工夫をしております。

ひと昔前の、白黒の物件情報ですと、
現地に見に行くまでどんな物件かよくわからないという事が多くあったのですが、
内覧して頂いたのに箸にも棒にもひっかからないという事がないように、
なるべく正確に伝わるように心がけています。

又、余談ですが、最近のカメラはとても高性能。
広角のカメラで撮影し、実際の物件よりもあまりにもよく映ってしまうと、
内覧にいらした際に『写真の方がよかった・・・・』という悲しいご意見もあるようです。
AZplusではあえて、あまり性能の高すぎるカメラでは撮影せず、
実際の物件の特徴がお客様にきちんと伝わるように心がけて撮影しております。
逆に物件に弱点があった場合にはその弱点もしっかり掲載しています。

きちんと物件情報を伝える事で、
よりニーズにあった物件情報をお客様にお届けする事が大切です。

『入居テナントがなかなか決まらなくて困っている』というビルオーナー様、
是非一度AZplus Ownersまでご相談下さい。




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『建築基準法上の建物用途』について

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こんにちは

AZplus Ownersのスタッフです。

本日は、『建築基準法上の建物用途』についてご説明します。

建物を建てる際に、建物それぞれに、
建築基準法上の『住宅』『事務所』『飲食店舗』『工場』等、
予め用途を決めて申請をします。

その為、例えば『事務所』で用途を申請されている貸室を
『飲食店舗』で賃貸する際には、用途変更を行う必要が出てきます。
ただ、貸室が100㎡以下で用途変更が必要のないケースもございます。

ここまでは、ビルオーナー様もご存知の事が多いのですが、
本日は、100㎡以下でも用途変更が必要だった事例についてご説明します。

新築の建物で貸室の面積が1フロア約90㎡3フロアで、
建築基準法上の用途が、

 1階 90㎡ 飲食店舗
 2階 90㎡ 事務所
 3階 90㎡ 事務所

となっており、1階は飲食店舗が入居し、2階も飲食店舗に。
2階は100㎡以下で用途変更は必要ありませんでしたが、
最後に残った3階の『事務所』用途の貸室は、
『飲食店舗』から借りたいという申出があった場合、
用途変更をせずに貸せるのでしょうか?

貸室の面積が100㎡以下だから用途変更は必要ないのでは?と考えられそうですが、
こちらの建物のある区の区役所(建築指導課)に確認をした所、
2階を飲食店舗として貸す際には用途変更は必要ありませんが、
用途が変わる面積の合計が100㎡を超える場合は、用途変更が必要という回答でした。
つまり、3階を飲食店舗として貸す場合には用途変更が必要という事です。
このあたりの判断は地域(役所)によっても異なるようです。

詳細な条件や地域(役所)によって判断が異なる事もある為、
あくまでも1つの事例でのご紹介ですが、
現状の用途と異なる業種のテナントに貸室を貸す場合、
契約の前に一度確認をしてみる事が大切です。


弊社ではリーシング(賃貸募集)はもちろん併せて一級建築士事務所の為、
賃貸募集の際の用途変更等のご相談も可能です。


これから賃貸募集をお考えのビルオーナー様、
テナントビルの新築、建替え等をお考えのビルオーナー様、
ご相談ごと等ございましたら、是非お声掛けください。



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新年のご挨拶

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昨年中は一方ならぬご愛顧をいただき、誠にありがとうございました。

弊社も皆様のお陰をもちまして、無事に新春を迎えることができました。

これを機にAZplus Owners(アズプラス・オーナーズ)スタッフ一同、より一層サービスの向上に励み、

お客様にご満足頂けるよう、心がける所存でございます。

今後とも倍旧のお引き立てを賜りますようお願い申し上げます。



平成29年1月5日

AZplus Owners(アズプラス・オーナーズ)スタッフ一同




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プロフィール

AZplus Owners

Author:AZplus Owners
不動産・建築設計会社である株式会社アドバンス・シティ・プランニングが運営するWEBサイト、AZplus Owners(アズプラス・オーナーズ)のスタッフブログです。東京都内を中心に店舗ビル・オフィスビル運営に特化したサービスを行っております。空室対策、ビル管理のお見積り、建物の企画・設計(テナントビルの設計)のご相談等、オーナー様のテナントビル運営を幅広くサポート致します。

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